Beschleunigter Preisrückgang am spanischen Immobilienmarkt

Die Lage in Spanien ist ernst – das unterstreichen nicht zuletzt die Sondersitzungen von Haushaltsausschuss und Bundestag zu den Finanzhilfen zur Rekapitalisierung spanischer Banken. Die Institute leiden stark unter dem anhaltenden Preisverfall am Immobilienmarkt. Dass von dieser Seite vorerst nicht mit einer Entspannung zu rechnen ist, machen die am Vormittag veröffentlichten Hauspreisdaten für das zweite Quartal deutlich. Mit einem erneuten kräftigen Preisrückgang gegenüber dem Vorquartal von 2,5 Prozent fällt die Jahresveränderungsrate mit minus 8,3 Prozent auf den bisher tiefsten Stand. Im Durchschnitt liegen die Hauspreise nun 23 Prozent unter dem Höchststand von Anfang 2008.

Ein erheblicher Belastungsfaktor ist der übermäßige Neubau der vergangenen Jahre. So stehen 3,7 Millionen nach 2004 fertig gestellten Wohnungen lediglich 2,4 Millionen verkaufte Einheiten gegenüber, was bei den Banken zu hohen Abschreibungen auf Bauträgerfinanzierungen führt. Das Fertigstellungsniveau ist mit aktuell noch 120.000 Einheiten zwar auf einen Bruchteil zurückgegangen, aber durch die ebenfalls stark rückläufigen Verkaufszahlen bleibt der Abbau des bestehenden Angebotsüberhangs an neuen unverkauften Wohnungen aus. Die Nachfrageschwäche lässt sich gut an der seit 2007 fallenden Hypothekenvergabe ablesen, die derzeit nur noch rund ein Viertel des Durchschnitts der vergangenen zehn Jahre erreicht. Positiv ist allenfalls, dass durch die seit 2011 negative Nettohypothekenaufnahme die relativ hohe Verschuldung der privaten Haushalte allmählich abgebaut wird.

Die für eine nachhaltige Verbesserung der Situation am Immobilienmarkt notwendige Belebung der Wohnungsnachfrage ist angesichts einer Arbeitslosenquote von 25 Prozent und den Sparmaßnahmen zur Eindämmung des Haushaltsdefizits (siehe Blog-Beitrag „Spanien spart!“ vom 12. Juli) nicht in Sicht. Am ehesten ist eine anziehende Nachfrage im relativ großen Ferienwohnungssegment zu erwarten, wenngleich dieser Markt bislang nicht vom Anlegerinteresse an Sachwerten profitieren konnte. Offenbar ist hier die gesuchte Sicherheit nicht gegeben. Zudem ist Abwarten für Interessenten angesichts fallender Preise eine gute Strategie. Im Landesdurchschnitt verbilligt sich eine Wohnung mit 100 Quadratmetern jeden Monat um mehr als 1.000 Euro. Der Preisverfall wird sich also weiter fortsetzen. Bis zur Stabilisierung der Preise ist vom aktuellen Niveau aus eine weitere Korrektur von 15 bis 20 Prozent wahrscheinlich.

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