Trendwende am US-Immobilienmarkt?

Der gerade veröffentlichte landesweite US-Hauspreisindex der „Federal Housing Finance Agency“ ist im Mai um 0,8 Prozent gestiegen. Damit weist der so genannte „Purchase-only-Index“ im vierten aufeinanderfolgenden Monat einen Preisanstieg auf und liegt damit fast vier Prozent über dem Vorjahreswert. Ist das nun die Trendwende nach einer gut fünf Jahre währenden Korrekturphase am US-Immobilienmarkt? Schließlich lag auch der Case-Shiller-Index, in dessen Berechnung zusätzlich das Subprime-Segment eingeht, in den vergangenen Monaten im Plus.

Der Abwärtstrend bei den Preisen dürfte zumindest ausgelaufen sein. Denn das mit monatlich rund 200.000 Zwangsversteigerungen immer noch hohe Niveau abgewickelter Hypotheken kann den Markt offenbar nicht mehr nach unten drücken. Die dahinter stehende, anziehende Nachfrage, die in steigenden Verkaufszahlen für neue und bestehende Häuser, einem anziehenden „Pending-Home-Sales-Index“ und einem fallenden Bestand zum Verkauf stehender Objekte zum Ausdruck kommt, hat mehrere Ursachen. Das gefallene Preisniveau macht den Immobilienkauf in Kombination mit den ausgesprochenen niedrigen Zinsen attraktiv. So weisen die Erschwinglichkeits-Indizes sowohl für den Gesamtmarkt als auch für Erstkäufer historische Bestmarken auf. Auf der anderen Seite haben sich die Wohnungsmieten spürbar verteuert – eine Folge der vielen von einer Zwangsversteigerung betroffenen Familien – und liegen heute sogar oberhalb des Vorkrisenniveaus. Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit, dass Kaufinteressenten durch weiteres Abwarten später zu besseren Konditionen abschließen können, heute eher gering.

Eine wirkliche Trendwende mit nachhaltig steigenden Preisen ist es aber noch nicht. Dafür sind die belastenden Faktoren einfach noch zu zahlreich. Dazu zählen der mit rund 7,5 Prozent nach wie vor hohe Anteil an ausgefallenen Hypotheken, die nur allmähliche konjunkturelle Erholung bei relativ hoher Arbeitslosenquote sowie ein durch verschärfte Kreditvergabebedingungen erschwerter Zugang zu Baufinanzierungen. Dämpfend auf Preissteigerungen dürfte sich auch die Ausweitung auf der Angebotsseite als Reaktion auf die zweifelsohne gestiegene Nachfrage auswirken. So liegen die Baugenehmigungen rund 20 Prozent über dem Vorjahresniveau. Auch ist damit zu rechnen, dass in einem freundlicheren Umfeld auch Immobilien auf den Markt kommen, deren geplanter Verkauf – etwa aus Altersgründen – in den vergangenen Jahren angesichts fallender Preise verschoben wurde.

Die freundliche Entwicklung am US-Häusermarkt ist insgesamt betrachtet noch fragil. Rückschläge sind, etwa im Fahrwasser schlechter Nachrichten, durchaus möglich. Das Risiko einer Belastung für die amerikanische Wirtschaft durch den Häusermarkt dürfte sich aber deutlich vermindert haben.

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