Immobilien: Preisblase in Deutschland?

Die Diskussion über steigende Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland wird intensiver, oft sogar mit dem Tenor einer sich abzeichnenden Immobilienpreisblase. Als „Beweis“ werden die zum Teil zweistelligen Preissteigerungsraten in Großstädten wie Berlin und Hamburg oder fünfstellige Quadratmeterpreise in den besten Lagen der bayerischen Landeshauptstadt angeführt. Auch wenn sich diese dynamischen Entwicklungen lokaler Teilmärkte sicherlich gut als anschauliche Beispiele eignen, eine landesweite Preisblase lässt sich daraus schwerlich ableiten. So steigen die Preise vielerorts deutlich langsamer; in eher ländlichen Regionen, nicht nur im Osten Deutschlands, reicht die abwanderungsbedingt geringere Nachfrage zuweilen nicht einmal, um das Preisniveau stabil zu halten.

Bundesweite Immobilienmarktdaten zeichnen daher auch ein anderes Bild. So gibt die Bundesbank eine Preissteigerung von derzeit rund fünf Prozent pro Jahr an, die aber etwas überzeichnet sein dürfte, weil sie auf den 125 Marktstädten von BulwienGesa basiert und damit den ländlichen Raum nicht berücksichtigt. Die breitflächige Erfassung von Preisdaten aus dem Hypothekenbankgeschäft übersteigt mit einem Preisanstieg von rund drei Prozent jährlich sogar nur noch geringfügig die Inflationsrate.

Die steigenden Preise für Wohneigentum können durch eine Reihe fundamentaler Faktoren erklärt werden und sind aus unserer Sicht keine Andeutung für eine Blasenbildung. Die bislang stabile Konjunkturlage und steigende Einkommen in Kombination mit den sehr niedrigen Zinsen stellen für viele Haushalte den Eigentumserwerb zunehmend als finanzierbar dar. Hinzu kommen die über viele Jahre unter dem tatsächlichen Bedarf liegenden Neubauzahlen, die insbesondere in Städten mit wachsender Bevölkerung zu Engpässen auf dem Wohnungsmarkt führen. Ein weiteres Argument gegen eine Preisblase neben diesen Fundamentaldaten ist, dass für deutsche Hauserwerber nach dem Kauf in aller Regel die Entschuldung der Immobilie im Vordergrund steht und nicht die Hoffnung auf Preissteigerungen. Gerade die Immobilienblase in den Vereinigten Staaten wurde nicht zuletzt durch die Hoffnung auf Preissteigerungen angetrieben. Dagegen würde kaum ein Hauserwerber in Deutschland „Housing Wealth“ als reales Vermögen ansehen, um im Falle steigender Immobilienpreise über eine weitere Hypothekenaufnahme zusätzliche Konsummöglichkeiten zu schaffen. Eine weitere fehlende Voraussetzung für eine Immobilienblase in Deutschland ist eine kräftige Ausweitung der Kreditvergabe. Tatsächlich liegt die Ausweitung des Neuvolumens an Hypothekenkrediten auf Jahresbasis nur bei etwa gut einem Prozent.

Vielmehr scheint insgesamt nach langer Zeit tendenziell rückläufiger Preisentwicklungen nun eine Phase der Preiserholung zu kommen. Fundamental beurteilt hat dies jedoch nichts mit Übertreibungen oder einer Blasenbildung zu tun – dafür spricht auch, dass die Wohnungsmieten etwa im Gleichklang mit den Preisen steigen. Gegen anhaltende Preissteigerungen spricht hierzulande schließlich auch die demographische Entwicklung mit einer allmählich rückläufigen Einwohnerzahl.

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