Deutscher Immobilienmarkt: Gibt es eine Überbewertung in den Metropolen?

Berichte über eine Überhitzung am deutschen Immobilienmarkt sind in den letzten Monaten an der Tagesordnung. Vor einigen Tagen hat die Bundesbank vor der Überbewertung von Häusern und Wohnungen in den deutschen Metropolen gewarnt. Hat sie damit eine Preisblase „amtlich“ festgestellt?

Seit etwa drei Jahren steigen die Preise für Wohnimmobilien wieder merklich, nach einer vorangegangenen, jahrelangen Stagnation. Dabei fällt der Preiszuwachs mit aktuell etwas über drei Prozent pro Jahr aber verhalten aus. Angesichts der idealen Rahmenbedingungen aus niedrigen Zinsen und einer guten Beschäftigungslage ist der Preisanstieg eigentlich überraschend moderat. Er wird gebremst von den strukturschwachen, von Abwanderung belasteten Regionen. Dass dennoch vor einer Überhitzung am Immobilienmarkt gewarnt wird, hängt mit der Preisentwicklung in den Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München zusammen. Hier haben sich die Preise vom insgesamt eher unterbewerteten Marktniveau abgekoppelt. Deshalb hat die Bundesbank, im Bewusstsein der Risiken eines überbewerteten Immobilienmarktes, die Entwicklung mit einem ökonometrischen Ansatz auf regionaler Ebene in ihrer viel beachteten Studie untersucht.

Während die Preise für Häuser und Wohnungen seit 2010 insgesamt um rund acht Prozent zugelegt haben, stiegen die Notierungen für Geschosswohnungen im Durchschnitt der sieben Top-Standorte um ein Viertel. Die Bundesbank kommt zum Ergebnis, dass es „gemessen an den längerfristigen demographischen und ökonomischen Einflussfaktoren gegenwärtig Überbewertungen zwischen 5% und 10% gibt“. In den Metropolen sind es bis zu 20%. Käme es hier zu einem Preiseinbruch, könnten davon spürbar negative Folgen für den Gesamtmarkt ausgehen. Das Risiko ist dabei größer, als es der Bevölkerungsanteil von rund 12% scheinen lässt. Zum einen reichen die Immobilienmärkte der Ballungsräume deutlich über die Stadtgrenzen der Metropolen hinaus und erfassen damit weit mehr Einwohner. Zum anderen könnte es zu einem „Spill-over“ auf andere Marktteile kommen.

Ein Indikator für eine Überbewertung ist eine verschlechterte Preis-Miet-Relation. Als Folge des kräftigen Preisanstiegs sind die Renditen von Wohnimmobilien in den Metropolen bereits gesunken. Während eine Neubauwohnung bis 2010 etwa rund 25 Jahresmieten kostete, hat sich das Verhältnis inzwischen auf 28 erhöht. Einem stärkeren Anstieg der Kennzahl haben die ebenfalls spürbar gestiegenen Mieten entgegengewirkt. München ragt heraus. Hier sind rund 33 Jahresmieten zum Kauf einer Immobilie erforderlich.

Allerdings spricht eine Reihe von Argumenten gegen die pauschale Überbewertung, die auf der Basis von eher langsam reagierenden Aggregaten ermittelt wurde. Gemessen an den noch viel niedrigeren Anleiherenditen sind Wohnimmobilien in diesen Städten für Investoren attraktiver. Zudem konzentriert sich die Nachfrage, auch der ausländischen Investoren, auf diese großen und transparenten Märkte. Sie wird gestützt vom langfristigen Potenzial der Städte mit ihrem kräftigen Einwohnerzuwachs – vor allem in München – und ihrer großen wirtschaftlichen Bedeutung. Hinzu kommt, dass der Kauf für Eigennutzer aufgrund der niedrigen Zinsen oft günstiger als ein Mietverhältnis ist. Wahrscheinlicher als ein Preiseinbruch ist ein weiterer Preisanstieg, der sich bedingt durch die schon kräftigen bisherigen Preissteigerungen aber abkühlen dürfte.

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