Deutsche Wohnimmobilien – Gespaltene Entwicklung bremst Preisdynamik

Die Preise für Häuser und Wohnungen konnten im vergangenen Jahr den stärksten Anstieg seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise verzeichnen. Das Plus des vom Verband der Pfandbriefbanken ermittelten Preisindexes für selbstgenutztes Wohneigentum ist dabei mit letztlich moderaten 3,2 Prozent allerdings nur leicht stärker als 2012 mit 3,1 Prozent ausgefallen. Bis zum dritten Quartal sah es so aus, als würde sich der Preisanstieg eher in Richtung vier Prozent beschleunigen. Doch der Schlussspurt im letzten Quartal des Jahres blieb aus. Stattdessen kam es gegenüber dem Vorquartal mit 0,4 Prozent zu einem leichten – und auch überraschendem – Preisrückgang, dem ersten seit 2010. Dieser kleinen Dämpfer für den Immobilienmarkt ging von den Einfamilienhäusern aus. Eigentumswohnungen haben sich dagegen auch im vierten Quartal verteuert.

Die zum Jahresende abgeschwächte Marktdynamik spiegelt sich auch in der Entwicklung des Hypothekenvolumens wider. Das ausstehende Volumen der Immobilienfinanzierungen stieg im letzten Quartal 2013 zwar noch, der Zuwachs fiel mit nicht einmal fünf Milliarden Euro aber auch moderater aus. Die Jahresveränderungsrate dieses knapp über eine Billion Euro großen Kreditaggregates ging dadurch auf 2,0 Prozent zurück, im dritten Quartal waren es noch 2,4 Prozent.

Die aktuellen Daten zum Immobilienmarkt fassen die Situation beim Handel mit Häusern und Wohnungen gut zusammen. Der Markt entwickelt sich positiv, aber eben nicht überall. In vielen Großstädten wächst die Einwohnerzahl. Trotz steigender Wohnungsbauaktivitäten ist das Wohnungsangebot hier knapp. Damit konnten die Preise in den Großstädten mit fast fünf Prozent deutlich stärker als am Gesamtmarkt anziehen. Noch dynamischer zeigen sich die sieben größten deutschen Städte die nicht nur kräftig wachsen, sondern auch einen Großteil des Investoreninteresses auf sich ziehen können. Hier konnten die Preise für Wohnimmobilien sogar um acht Prozent steigen. Weitaus schwächer entwickeln sich die schrumpfenden Städte und Landkreise, deren abwandernde Bevölkerung die kräftigen Preiszuwächse in den Ballungsräumen mit verursacht.

Diese Zweiteilung des Immobilienmarktes dürfte auch im laufenden Jahr im Wesentlichen dafür sorgen, dass sich der Preisanstieg auf dem Niveau der beiden Vorjahre halten wird. Die Immobiliennachfrage wird, getragen von der guten Beschäftigungslage und den günstigen konjunkturellen Aussichten, lebhaft bleiben, zumal der Kauf eines Eigenheims dank der niedrigen Zinsen trotz gestiegener Preise anhaltend attraktiv ist. Gedämpft werden dürfte der Preisauftrieb wie bisher auch von den strukturschwächeren Regionen. Aber auch der Beitrag der Metropolen dürfte sich abschwächen. Die Daten aus der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres deuten darauf hin, dass die Preisdynamik hier aufgrund des teilweise schon sehr hohen Niveaus ihren Zenit überschritten hat. Damit bleibt die immer wieder aufgegriffene Gefahr einer Preisblase weiterhin gering. Aber auch das steigende Angebot darf nicht vergessen werden. Gegenüber dem Tief im deutschen Wohnungsbau von 2009 liegen die Neubauzahlen mit rund 270.000 Wohnungen pro Jahr heute etwa 100.000 Einheiten höher.

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