Kann die Mietpreisbremse bezahlbaren Wohnraum in der City schaffen?

Das Wohnen in einigen Großstädten ist in den letzten Jahren ziemlich teuer geworden. Vor allem in Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München zieht es die Menschen. Hier legt die Einwohnerzahl kräftig zu. Das Wohnungsangebot ist dem Zustrom aber nicht gewachsen, weil seit Ende der 1990er Jahre nicht genug gebaut wurde. Die Konsequenz aus hoher Nachfrage und knappem Angebot: Bei neu verhandelten Mietverträgen sind die Mieten kräftig gestiegen. Über zehn Euro je Quadratmeter sind üblich, gefragte Stadtteile sind noch viel teurer. Hochwertige Neubauwohnungen in der Münchener City kosten sogar mehr als zwanzig Euro, Frankfurt und Hamburg liegen nur knapp darunter. Familien und einkommensschwächere Haushalte sind damit immer öfter finanziell überfordert, sie müssen sich in günstigeren Stadtteilen oder im Umland nach einer Wohnung umschauen. Die Politik hat, auch weil der Protest der Mieter in den betroffenen Städten lauter geworden ist, das Thema „Wohnen“ aufgegriffen. Das gilt auch für die Bundesregierung. Sie hat sich vorgenommen, Übertreibungen am Wohnungsmarkt zu bekämpfen und in ihrem Koalitionsvertrag als Dämpfer eine Mietpreisbremse angekündigt. Nun hat das von Heiko Maas geführte Justizministerium einen Entwurf vorgelegt.

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete bei der Wiedervermietung 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das betrifft vor allem die Innenstadtlagen von Großstädten mit hoher Wohnungsnachfrage und knappem Angebot. Der Erstbezug und umfassend sanierte Wohnungen sind aber ausgenommen. Zudem kann die bisherige Miete bei der Neuvermietung weiterhin verlangt werden, selbst wenn damit die eigentlich zulässige Miete des jeweiligen Gebiets überschritten wird. Mit dieser Regulierung des Mietmarktes sollen die Mieten gedeckelt und wieder erschwinglicher werden. Allerdings ist zu befürchten, dass die am ehesten auf niedrigere Mieten angewiesenen Personenkreise am wenigsten davon profitieren, weil Vermieter solvente Vertragspartner bevorzugen. Damit kommt die Ersparnis gut situierten Großstadtbewohnern zugute, die auch mit dem bisherigen Mietniveau gut zurechtgekommen sind.

Außerdem besteht das Risiko, dass der ausgehebelte Preismechanismus die Funktion des Wohnungsmarkes erheblich beinträchtigen kann. Vor allem der gerade in Gang gekommene Wohnungsbau dürfte darunter leider, wenn die Investoren keine angemessene Rendite erwarten und sich von großstädtischen Bauprojekten verabschieden. Zudem dürfte weniger Geld in die Erhaltung und energetische Sanierung des Bestandes gesteckt werden. Die Mieter sparen, aber die Qualität der Wohnung leidet. Ein Teil der Ersparnis könnte zudem über steigende Nebenkosten „verheizt“ werden. Außerdem werden niedrigere Mieten auch mehr Interessenten anlocken. Das Gedrängel um neue Wohnungen dürfte noch zunehmen. Ein weiteres Problem betrifft offene rechtliche Fragen. Es fehlen allgemeinverbindliche Definitionen eines angespannten Marktes, einer umfassenden Sanierung oder der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für letztere können Mietspiegel herangezogen werden, die aber bislang von jeder Kommune in Eigenregie erstellt werden.

Die Mietpreisbremse soll Mietern zu bezahlbaren Wohnungen verhelfen. Das wird aber nur in einem eher geringen Umfang gelingen, weil nur das Symptom, aber nicht die Ursache des kräftigen Mietanstiegs angegangen wird. Zudem ist zu befürchten, dass der angerichtete Schaden schwerer wiegt als der mögliche Nutzen. Die Wahrscheinlichkeit ist durchaus groß, dass die Mietpreisbremse auf der Basis des vorgelegten Entwurfs die Situation für Mieter in Ballungsräumen auf Dauer eher verschlechtert.

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