Der spanische Immobilienmarkt kommt langsam aus den roten Zahlen

Sechs Jahre lang sind die Preise am spanischen Wohnungsmarkt von Quartal zu Quartal gesunken, mal schneller, mal langsamer. Insgesamt addierte sich der Preisrückgang auf über 30 Prozent. Umso erfreulicher ist es, dass der gerade veröffentlichte Preisindex des Ministerio de Fomento für das zweite Quartal keinen weiteren Preisrückgang gemeldet hat. Die träger reagierende Jahresveränderungsrate ist zwar noch negativ. Das Minus fällt mit weniger als drei Prozent aber nicht einmal mehr halb so hoch wie im vergangenen Jahr aus.

Damit dürfte die lange Durststrecke am Immobilienmarkt, die den stark in der Immobilienfinanzierung engagierten spanischen Banken schwer zugesetzt hatte, langsam überwunden sein. In Verbindung mit den erfreulichen Konjunkturdaten und der rückläufigen Arbeitslosigkeit ist die Wahrscheinlichkeit recht groß, dass der Markt nicht wieder ins Minus dreht. Diese günstige Entwicklung wird auch von leicht anziehenden Verkaufszahlen und einem – wenn auch geringfügigen – Plus bei der Hypothekenvergabe untermauert. Kleinere Preisrückgänge sind angesichts des fragilen Umfeldes aber weiterhin möglich.

Für eine allzu große Euphorie ist es dennoch zu früh. Denn der gestoppte Preisverfall dürfte weniger von der leicht belebten Nachfrage, sondern vielmehr vom erheblich geschrumpften Angebot ausgehen. Der spanische Wohnungsbau ist gegenüber den Boomzeiten bis 2007 um 90 Prozent eingebrochen, sodass kaum noch fertig gestellte Objekte auf den Markt kommen. Dadurch sinkt allmählich der hohe Bestand neuer, unverkaufter Wohnungen.

Die Nachfrage kommt von allem von professionellen wie auch privaten Investoren aus dem Ausland. Für das Kaufinteresse sprechen vor allem drei Motive. Das sind erstens Hoffnungen auf gute Renditechancen, wenn die Preise nach der kräftigen Korrektur früher oder später wieder anziehen. Zweitens können sich Käufer attraktive Feriendomizile zu günstigen Preisen sichern. Und drittens profitieren Käufer aus dem Nicht-EU-Ausland, wenn sie mindestens 500.000 Euro investieren, vom „Golden Visum“. Daraus resultiert ein freies Reise- und Aufenthaltsrecht in der gesamten EU. Nach einigen Jahren winkt sogar die spanische Staatsangehörigkeit.

Für eine nachhaltige Trendwende am spanischen Immobilienmarkt mit wieder anziehenden Preisen müsste aber auch die inländische Nachfrage anziehen. Diese wird sich aber nur langsam erholen. Die Arbeitslosigkeit, vor allem von jungen Leuten, ist noch viel zu hoch. Zudem haben viele Haushalte vor der Krise gekauft – und kämpfen nun mit hohen Schulden. Die Eigentumsquote ist mit über 80 Prozent sehr hoch im internationalen Vergleich. Außerdem ist die früher aufgrund starker Einwanderung kräftig wachsende Bevölkerung als Nachfragestütze weggefallen. Im vergangenen Jahr ist die spanische Einwohnerzahl sogar leicht geschrumpft.

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