Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien boomt wieder

Der deutsche Immobilienmarkt ist in den zurückliegenden Jahren kräftig auf Touren gekommen. Während aber die vor allem in Großstädten kräftig steigenden Preise und Mieten für Wohnungen auf ein breites Interesse stoßen, wird der anhaltende Aufschwung bei Gewerbeimmobilien – von Marktbeteiligten abgesehen – kaum wahrgenommen. Dabei ist die Dynamik in diesem Marktsegment bemerkenswert. So hat sich das jährliche Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien, zu denen Bürogebäude, Shopping-Center, Hotels oder Logistikimmobilien zählen, seit dem Tief 2009 auf 40 Milliarden Euro im vergangenen Jahr vervierfacht. Ganz ähnlich sieht die Entwicklung bei Wohnungsportfolios, also großen Beständen von Mietwohnungen, aus. Mit den rund 13 Milliarden Euro, die in dieses Segment flossen, haben deutsche und ausländische Investoren 2014 insgesamt 53 Milliarden Euro in den deutschen Markt für gewerbliche Immobilien gepumpt. Damit ist das Marktvolumen dem bisherigen Rekordwert von 2007 mit 65 Milliarden Euro wieder recht nahe gekommen.

Besonders groß ist das Interesse an erstklassigen Immobilien in besten Lagen, den Core-Objekten, die allerdings nur einen relativ kleinen Teil des Marktes ausmachen – und die entsprechend knapp sind. Die Kaufpreise zogen schneller als die ebenfalls dynamisch steigenden Mieten an, sodass die anfänglich erzielbaren Renditen seit der Finanzmarktkrise kontinuierlich sinken. Sie sind allerdings nicht nur weit höher als am Kapitalmarkt, auch der Renditerückgang fiel deutlich moderater aus. Mit Büros in zentralen Lagen konnten 2014 im Durchschnitt der sieben größten deutschen Städte etwa 4,6 Prozent erzielt werden, bei Einzelhandelsobjekten waren es etwa 4,2 Prozent. Damit liegen die Anfangsrenditen heute etwa 70 bis 80 Basispunkte unter dem Niveau von 2009. Weil neben sinkenden Renditen das Angebot im Core-Bereich nicht ausreicht, weichen Investoren seit 2013 wieder stärker auf schwächere Lagen oder kleinere Standorte aus, die ABBA-Strategie: A-Lagen in B-Städten oder B-Lagen in A-Städten. Den höheren anfänglichen Renditen stehen allerdings auch größere Risiken gegenüber.

Das große Anlegerinteresse an deutschen Gewerbeimmobilien hat verschiedene Ursachen. Ganz oben steht der anhaltende „Anlagenotstand“, der aus den niedrigen Kapitalmarktrenditen resultiert. Gleichzeitig sind aber auch die Finanzierungskonditionen sehr günstig. Das Kreditangebot für solide Immobilienanlagen ist zudem gut. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Einschätzung des Marktes als „Safe Haven“. Das ist allerdings auch nachvollziehbar, denn Einiges spricht für eine Fortsetzung des guten Klimas für deutsche Gewerbeimmobilien. Das sind etwa das solide wirtschaftliche Umfeld, die günstige Lage am Arbeitsmarkt, das Einwohnerwachstum in Großstädten oder steigende Löhne und Gehälter. Daraus lässt sich eine anhaltend gute Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen, aber auch nach Mietwohnungen ableiten.

Bei boomenden Märkten stellt sich die Frage nach dem Risiko, zumal die große Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Deutschland auch in diesem Jahr anhalten und erneut ein hohes Anlagevolumen in den Markt fließen dürfte. Schließlich haben viele institutionelle Anleger aufgrund niedriger Anleiherenditen die Zielmarke für den Immobilienanteil in ihren Portolios erhöht. Und die Makler berichten über eine spürbare Zunahme des Interesses seitens asiatischer Investoren. Während aber mit der fortgesetzt starken Nachfrage die Gefahr zunimmt, dass insbesondere in den Bestlagen die Preise ihrer fundamentalen Unterstützung davoneilen, wird das Risiko stark dadurch gemildert, dass zum Kauf oft sehr viel Eigenkapital eingesetzt wird.

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