Deutscher Wohnungsmarkt mit starkem vierten Quartal

Die deutsche Wirtschaft konnte das vergangene Jahr mit einem kräftigen Plus im vierten Quartal abschließen. Gleiches gilt für den Wohnungsmarkt. Nach dem heute vom Verband deutscher Pfandbriefbanken vdp veröffentlichten Index hat sich der jährliche Preisanstieg für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen im Jahresverlauf von etwas mehr als zwei auf knapp über vier Prozent beschleunigt. Daraus resultiert eine jahresdurchschnittliche Wachstumsrate von 3,1 Prozent, die damit auf Augenhöhe mit den beiden gleichstarken Vorjahren liegt. Insgesamt haben sich mit dem neuerlichen Plus die Preise für Eigenheime in den vergangenen fünf Jahren um rund 13 Prozent erhöht, über eine Dekade gesehen ergibt sich ein Preisanstieg von 20 Prozent.

Auffällig ist, dass sich im vergangenen Jahr die Struktur in der Preisentwicklung verschoben hat. Im Zuge des 2010 eingesetzten Aufwärtstrends am deutschen Wohnungsmarkt stiegen zunächst vor allem die Preise von Eigentumswohnungen, angetrieben vom knappen Wohnungsangebot in den Städten. Im Durchschnitt verteuerten sich die Preise um vier bis fünf Prozent pro Jahr. 2014 hat sich die Preisdynamik von Wohnungen aber auf drei Prozent etwas abgeschwächt. Dabei sind die zentralen preissteigernden Faktoren wie Bevölkerungswachstum, positive Einkommensentwicklung und Niedrigzinsen weiterhin intakt. Dagegen dürfte sich insbesondere das in den Großstädten kräftig gestiegene Preisniveau dämpfend ausgewirkt haben. Unterdessen hat sich der Preisanstieg für Ein- und Zweifamilienhäuser, die weit weniger vom günstigen Marktumfeld und dem Urbanisierungstrend profitieren konnten, im vergangenen Jahr etwas beschleunigt auf ebenfalls drei Prozent.

Im Vergleich zum unter dem Strich eher moderaten Preisauftrieb für Eigenheime fällt die Preisdynamik für Mehrfamilienhäuser deutlich ausgeprägter aus. Das große Interesse von privaten und professionellen Investoren an diesen Anlageobjekten hat deren Preise im vergangenen Jahr um fast sieben Prozent steigen lassen. 2012 und 2013 waren es dagegen jeweils nicht ganz fünf Prozent. Mit diesen kräftigen Zuwächsen legten die Preise für Mehrfamilienhäuser binnen fünf Jahren um gut 22 Prozent zu. Während als sicher geltende Kapitalmarktanlagen immer geringere Erträge abwerfen, sind die Renditen von Mehrfamilienhäusern trotz der gestiegenen Kaufpreise nur moderat gesunken. Steigende Mieten haben den Renditerückgang abgebremst. Das erklärt, warum Mehrfamilienhäuser bei der Suche der Anleger nach alternativen Investmentmöglichkeiten zunehmend in den Fokus gerückt sind.

Der kräftige Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern schlägt sich im vom vdp berechneten Index Wohnen, der sich aus Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern zusammensetzt, spürbar nieder. Die Wachstumsrate lag im vergangenen Jahr mit fünf Prozent über den beiden Vorjahren, in denen der Wohnindex mit jeweils vier Prozent schwächer zulegte. Diese Entwicklung dürfte sich im laufenden Jahr auch fortsetzen: Einem moderaten Preisanstieg bei Eigenheimen wird ein erneut kräftiges Preisplus bei Mehrfamilienhäusern gegenüberstehen, obwohl die steigenden Preise und eine voraussichtlich abflachende Mietentwicklung für einen weiteren Renditerückgang sorgen werden. Die Not der Anleger dürfte den Kapitalstrom in den Wohnungsmarkt aber auf einem hohen Niveau halten. Damit erhöhen die Dauerniedrigzinsen die Gefahr, dass sich Überbewertungen am Immobilienmarkt auch neben den in Ballungsräumen teilweise schon sehr teuren Eigentumswohnungen ausbreiten können.

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