Die Mietpreisbremse kommt: Wird das Wohnen in der Stadt jetzt wieder erschwinglich?

In vielen deutschen Universitäts- und Großstädten sind die Wohnungsmieten kräftig gestiegen. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen haben sie sich in den sieben größten deutschen Städten kumuliert über fünf Jahre um 25 Prozent verteuert. Mit nicht ganz 20 Prozent ging es aber auch in den übrigen Großstädten kräftig bergauf. Doch mit diesem „Mietenwahnsinn“ soll jetzt Schluss sein. Mit der Anfang März im Bundestag beschlossenen Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete auf solchen angespannten Wohnungsmärkten nur noch um maximal 10 Prozent überschritten werden. Davon ausgenommen sind zwar der Erstbezug und umfassend sanierte Wohnungen, diese machen aber nur einen Bruchteil des Angebots aus. Gelten wird die Mietpreisbremse allerdings erst, wenn die „Anspannungsgebiete“ von den Bundesländern festgelegt worden sind.

Das klingt einmal gut. Viele Wohnungssuchende in den Ballungsräumen werden erleichtert aufatmen, weil nun auch für Normalverdiener eine schöne Wohnung in einer attraktiven Innenstadtlage in greifbare Nähe rückt. Diese Hoffnung dürfte sich allerdings über kurz oder lang zerschlagen. Denn wahrscheinlicher ist Folgendes: Erst einmal vergrößert die Deckelung der Mieten in den begehrten Wohnlagen den Kreis der Interessenten um die Wohnungssuchenden, denen die Innenstadt bislang zu teuer war. Das Gerangel um Wohnungen wird als noch größer. Die Vermieter werden auf den ausgesetzten Preismechanismus reagieren, indem sie aus dem großen Nachfragerkreis die Interessenten herauspickt, die am wenigsten Risiko und Ärger versprechen. Und das sind mit ziemlicher Sicherheit keine Alleinerziehenden oder Normalverdienerfamilien, womöglich noch mit Haustieren. Profitieren werden vor allem gut situierte Singles, kinderlose Paare und Pensionäre, die sich die bisherigen Mieten, die aus Angebot und Nachfrage resultieren, aber auch so leisten können.

Mittelfristig wird sich das Wohnungsproblem in den Städten eher noch größer. Und das nicht nur, weil die gedeckelte Miete noch mehr Leute in die Städte zieht. Problem eins: Investoren dürften sich mit dringend benötigten Neubauvorhaben zurückhalten, auch wenn die Vermietung dieser Wohnungen ausgenommen ist. Mit dem ersten Mieterwechsel greift die Mietpreisbremse, Mieterhöhungen sind dann kaum noch möglich. Leichte Steigerungen, aber keine großen Sprünge, können beispielsweise über eine verbraucherpreisindizierte Anpassungsklausel vereinbart werden. Kapitalanleger dürften jedoch erst einmal auf „sichere“ Standorte außerhalb der angespannten Märkte ausweichen. Problem zwei: Eigentümern von Bestandsobjekten fehlen die Mieterhöhungen für die notwendigen Investitionen zur Erhaltung der Substanz. Damit sinkt über die Zeit die Qualität des Wohnungsbestandes. Die Leistung, für die der Mieter zahlt, nähert sich dem niedrigeren Preis an. Problem drei: Vieles ist unklar. In fast allen Großstädten sind zwar Mietspiegel vorhanden, aber nicht aus jedem lässt sich für jede Wohnung auch die Referenzmiete ablesen. Also ist unklar, welche höchstzulässige Miete gilt. Zudem ist nicht genau definiert, wann ein Wohnungsmarkt angespannt ist. Und welche Sanierung ist tatsächlich umfassend? Das führt zu Unsicherheiten, Streit und juristische Auseinandersetzungen werden vermutlich häufiger.

Für viele Menschen bleiben die Ballungsräume mit ihrem Arbeitsplatzangebot, einer großen kulturellen Vielfalt, einem guten Bildungsangebot und vielen Freizeitmöglichkeiten erste Wahl. Also werden der Zuzug aus ländlicheren Regionen und die Zuwanderung aus dem Ausland für weiter steigende Einwohnerzahlen sorgen. Deshalb lassen sich ein gute Wohnungsversorgung und bezahlbare Mieten auf Dauer über den Bau von Wohnungen erreichen. Aber genau hier wirkt sich die Mietpreisbremse kontraproduktiv aus, weil Investitionen in den Wohnungsmarkt wegen sinkenden Ertragschancen und steigenden Rechtsrisiken an Attraktivität einbüßen. Und die, die am dringendsten auf preisgünstige Wohnungen angewiesen sind, werden nicht einmal erreicht; sie sind im Wettbewerb der Mieter unterlegen. Dabei hätte die öffentliche Hand durchaus Spielraum für die Unterstützung finanzschwacher Mieter. Denn der Wohnungsmarkt lässt die öffentlichen Kassen kräftig klingeln. Fast überall wurden Grunderwerbssteuer, Grundsteuerhebesätze und Gebühren kräftig erhöht.

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