Wohnungsbaugenehmigungen 2014: Abgebremstes Wachstum als Hinweis auf eine sinkende Immobilienkreditnachfrage?

Im Jahr 2014 wurde in Deutschland der Bau von rund 285.000 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, waren das 5,4 % oder knapp 14 500 Wohnungen mehr als im Jahr 2013. Im Vergleich zum äußerst dynamischen Wachstum des Vorjahres von 12,9 Prozent fällt der Zuwachs damit deutlich schwächer aus. Dabei liefern die Baugenehmigungen als Frühindikator nicht nur Hinweise für die künftige Bautätigkeit, sondern insgesamt auch für die Immobilienkreditnachfrage. Es stellt sich daher die Frage, ob die Wachstumsabschwächung nur vorübergehender Natur ist, oder ob mittelfristig gar mit einer rückläufigen Bautätigkeit sowie sinkender Immobilien- und Kreditnachfrage gerechnet werden muss.

Zu den aktuellen Antriebskräften der Immobiliennachfrage zählen extrem niedrige Zinsen, die gute Lage am Arbeitsmarkt sowie ein regional wachsender Wohnungsbedarf in den Städten. Dieses positive Umfeld dürfte auf absehbare Zeit weiterbestehen: Auch wenn vom Staatsanleihenkaufprogramm der EZB für Deutschland keine kräftigen Impulse für das Kreditgeschäft der Banken erwartet werden können, sollte zumindest das Zinsniveau für längere Zeit auf sehr niedrigem Niveau bleiben und teilweise sogar noch sinken. Weil festverzinsliche Geldanlagen kaum Zinsen abwerfen und Kredite günstig sind, bleiben Sachinvestitionen in Immobilien attraktiv. In verschiedenen Ballungsregionen kommt der wachsende Bedarf an Wohnraum durch Zuwanderung hinzu.

Allerdings sind die Immobilienpreise in einigen Regionen inzwischen stark angestiegen: Für Wohnimmobilien in ausgewählten städtischen Lagen errechnet die Bundesbank für 2010 bis 2013 Preissteigerungen von etwa zehn Prozent im Jahr. Dass sich hier der Preisanstieg im letzten Jahr auf gut fünf Prozent verlangsamt hat, ist vor allem auf eine geringere Nachfrage durch das bereits sehr hohe Preisniveau zurückzuführen. Mit der kürzlich beschlossenen Mietpreisbremse ziehen weitere dunkle Wolken am Horizont auf. So darf künftig bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen die Miete in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Zwar verlieren Immobilien mit den eingeschränkten Ertragsperspektiven an Attraktivität für Investoren. Allerdings bezieht sich die Mietpreisbremse nicht auf Neubauten und Wohnraum außerhalb der festgelegten Gebiete. Wie stark die Mietpreisbremse zugleich als Immobilienpreisbremse wirkt, wird auch davon abhängen, in welchem Umfang die Länder angespannte Wohnungsmärkte ausweisen. Die Auswirkungen auf das bundesweite Immobilienpreisniveau dürften jedoch sehr begrenzt bleiben.

Alles in allem gibt es erste Anzeichen einer Marktsättigung. Im laufenden Jahr dürfte sich der Zuwachs an Wohnungsbaugenehmigungen weiter abflachen. Insgesamt bleibt die Wohnungsbautätigkeit jedoch auch hohem Niveau. Ähnliche Entwicklungen sind für die gesamte Wohnimmobiliennachfrage zu erwarten. Für die nächsten Monate ist daher mit einem weiterhin spürbar wachsenden Immobilienkreditgeschäft der Banken zu rechnen. Darauf deuten die ungebrochene Dynamik der letzten Monate sowie die Ergebnisse des jüngsten Bank Lending Surveys hin. Und dazu dürften auch zwar langsamer, aber doch weiter steigende Immobilienpreise beitragen. Im weiteren Verlauf des Jahres dürfte sich das Wachstum der Immobilienkreditbestände dann wieder abflachen. Mit einem Rückgang ist jedoch vorerst nicht zu rechnen.

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