Schon wieder eine Blase am US-Häusermarkt?

Die Häuserpreise in den USA scheinen schon wieder nur einen Weg zu kennen, nämlich den nach oben. 2015 dürfte das vierte Jahr in Folge sein, in dem sich eigengenutzte Wohnimmobilien verteuern. Dies zeigt der landesweite FHFA-Preisindex für wiederverkaufte Häuser. Aber auch in den Metropolen sind die Preise seit der letzten Krise schon wieder deutlich gestiegen. Bereits im kommenden Herbst dürften im landesweiten Durchschnitt die Häuserpreise das Vorkrisenniveau vom Frühjahr 2007 erreichen. Hat sich durch das lang anhaltend niedrige Zinsniveau schon wieder eine neue Preisblase am US-Häusermarkt gebildet? Die genauere Betrachtung der Hintergründe zeigt, dass sich die heutige Lage am Häusermarkt in einigen Punkten von der damaligen Situation unterscheidet. Völlige Entwarnung kann für ein Anziehen des Zinsniveaus jedoch nicht gegeben werden.

Insgesamt steht einer kräftigen Häusernachfrage eine verhaltene Bautätigkeit gegenüber, die nur teilweise auf die wetterbedingten Beeinträchtigungen zu Jahresbeginn zurückgeführt werden kann. Die Nachfrage wird durch niedrige Zinsen und eine deutlich verbesserte Lage am Arbeitsmarkt befeuert. Auch in den kommenden Monaten rechnen wir daher mit weiter steigenden Preisen, das Wachstum beim Immobilienangebot bleibt hinter dem der Nachfrage zurück. Der FHFA-Preisindex sollte deshalb 2015 einen ähnlich starken Anstieg zeigen wie im Vorjahr, wir rechnen mit einer Steigerung um fünf bis sechs Prozent.

Die amerikanische Zentralbank hat wiederholt ihr Vorhaben bekräftigt, nur in kleinen Schritten und über einen entsprechend langen Zeitraum die Leitzinsen zu erhöhen. Nach unserer Einschätzung setzt sich in einem insgesamt robusten gesamtwirtschaftlichen Umfeld die Erholung am Arbeitsmarkt fort und die Häusernachfrage bleibt hoch. Mit einem weiter anhaltend niedrigen Zinsniveau dürften die Risiken einer Übertreibung zunehmen, auch wenn den inzwischen schon wieder kräftig gestiegenen Preisen einige Indikatoren gegenüber stehen, die weniger alarmierende Signale geben. Die strengeren Kreditvergabestandards und vor allem deren Beibehaltung spielen eine Schlüsselrolle beim weiteren Abarbeiten der Folgen der letzten Krise. Die verschärften Kreditstandards haben den strukturellen Wandel „hin zum Mieten“ sichtbar begünstigt. Der vergrößerte Markt für Mietwohnungen und -häuser dämpft die Preisentwicklung am Häusermarkt und mildert damit die Risiken. Aber auch die gesunkene Verschuldung der privaten Haushalte wirkt als Puffer.

Dennoch sind ein kurzfristiger Zinsanstieg und eine deutliche Ausweitung des Angebots an Wohnimmobilien nicht unerhebliche Risiken für den US-Häusermarkt. Die Entwicklung der Baugenehmigungen als Vorlaufindikator weist bisher zwar nur auf eine moderate Dynamik in der Bauwirtschaft hin. Das Angebot könnte aber durch ein deutliches Anziehen der Bautätigkeit oder durch eine wieder steigende Zahl von Zwangsverkäufen ausgeweitet werden. Die Zahl der Zwangsverkäufe könnte zum einen von Haushalten getrieben werden, die in den letzten drei Jahren gekauft haben und sich bei steigenden Zinsen die monatliche Belastung nicht leisten können. Ein kurzfristiger und deutlicher Zinsanstieg könnte darüber hinaus die Zwangsverkäufe aus dem nicht unerheblichen Schattenangebot erhöhen, das immer noch aus einer großen Zahl an überschuldeten Finanzierungen aus der vorangegangenen Krise besteht.

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