Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?

Das Wohnen ist in Deutschlands Großstädten teuer geworden. Das betrifft vor allem Mieter, die in der Stadt den Löwenanteil der Haushalte stellen, in Stuttgart sind es etwa 65, in Berlin über 80 Prozent. Steigende Mieten sind hier vor allem eine Folge des knappen Wohnungsangebots, weil der Neubau lange Zeit nicht mit der steigenden Bevölkerung Schritt hielt. Allein in den sieben größten Städten von Berlin bis Stuttgart zogen die Mieten binnen fünf Jahren im Mittel um rund 25 Prozent an. Die Klagen vieler Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können, haben die Politik auf den Plan gerufen. Sie hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Dabei ist der Mietanstieg längerfristig tatsächlich moderater ausgefallen, als man es aufgrund der vielen Meldungen zur „Mietenexplosion“ vermuten würde. Über 20 Jahre gesehen hinken die Mieten in den Städten den Verbraucherpreisen hinterher. Nur in den sieben größten Städten konnten sie zur allgemeinen Preisentwicklung aufschließen. Damit sind Mietwohnungen in diesem Zeitraum inflationsbereinigt nicht teurer, sondern eher günstiger geworden

Die Ursachen des teuren Wohnens gehen über den reinen Mietanstieg hinaus. Erstens haben die Haushalte die Phasen stabiler Mieten auch dazu genutzt, um ihren Wohnstandard zu verbessern. Heute hebeln die größeren Wohnungen allerdings die effektive Belastung eines Mietanstiegs nach oben. Zweitens sind die Nebenkosten des Wohnens überproportional gestiegen. Das gilt zwar generell, aber in den Städten verstärkt sich hier die Belastung, weil zugleich die Mieten steigen. Wesentliche Kostentreiber sind die Aufwendungen für Heizung und Strom, die sich seit 2000 gut verdoppelt haben. Auch die Grundsteuer zieht unentwegt an. Außerdem haben sich Wohnungsinvestitionen wie auch das Bauen selbst in den letzten Jahren durch staatliches Handeln spürbar verteuert. Für die Grunderwerbsteuer mussten von 1982 bis 1996 zwei Prozent aufgebracht werden, heute sind es bis zu 6,5 Prozent. Hinzu kommen verschärfte Bauvorschriften, vor allem durch höhere energetische Standards, die die Baukosten in die Höhe getrieben haben. Sowohl die höhere Grunderwerbsteuer als auch höhere Baukosten fließen später in die Mietkalkulation mit ein. Das gilt bundesweit, nur werden wegen des Zuzugs vor allem in den Städten mehr Neubauten benötigt. Und hier können auch höhere Mieten durchgesetzt werden.

Doch wie soll mit dem teuren Wohnen in der Stadt umgegangen werden? Zunächst sollte die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte nicht als korrekturbedürftige Fehlentwicklung angesehen werden, sondern als völlig normaler Trend, der in wachsenden Städten überall auf der Welt anzutreffen ist. Mit dem wirtschaftlichen Erfolg Deutschlands und der davon ausgehenden Anziehungskraft auf Zuwanderer ist es unrealistisch, erschwinglichen Wohnraum in den Ballungsräumen als erreichbares Ziel zu betrachten. Zudem sind steigende Mieten nicht per se schlecht, sie machen den Wohnungsbau attraktiv und sorgen damit für ein besseres Angebot, welches am besten geeignet ist, um einen übermäßigen Mietanstieg zu dämpfen. Dass Mietwohnungen bei Investoren trotz der seit einigen Jahren sinkenden anfänglichen Mietrendite dennoch hoch Kurs stehen, ist vor allem auf die gefallenen Kapitalmarktrenditen zurückzuführen. Darauf sollte man sich aber nicht dauerhaft verlassen. Sonst besteht die Gefahr, dass der Wohnungsbau wieder nachlässt, sobald Anleihen für Investoren wieder attraktiver werden.

Instrumente wie eine Milieuschutzsatzung oder die Mietpreisbremse sind daher nicht hilfreich, weil sie die Ausweitung des Wohnungsangebotes nicht fördern. Besser wäre es, wenn mehr Anstrengungen unternommen würden, um trotz des knappen Platzes in den Großstädten die Verfügbarkeit von Bauflächen zu verbessern. In erster Linie kann eine Angebotsausweitung Kaufpreise und Mieten im Zaum halten. Das ist jedoch ein schwieriges Unterfangen, weil ein forcierter städtischer Wohnungsbau oft mit erheblichem Widerstand der bisherigen Bewohner einhergeht. Erst einmal dürften die Mieten in Deutschlands Großstädten daher weiter steigen. Das Anstiegstempo könnte aber nachlassen, weil zuletzt wieder etwas mehr gebaut wurde. Auch das gestiegene Mietniveau selbst dämpft durch das größer gewordene Mietgefälle zum Umland. In jedem Fall dürften geräumige und zugleich günstige Wohnungen in der City aber der Vergangenheit angehören.

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