Finanzaufsicht: Vorsicht vor Übertreibungen am Wohnungsmarkt

Der Ausschuss für Finanzstabilität hat gerade seinen zweiten Bericht an den Deutschen Bundestag veröffentlicht und sich darin auch mit den Risiken für die Finanzstabilität beschäftigt, die vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen. Das Gremium hat die Aufgabe, die Stabilität des Finanzsystems insgesamt zu überwachen. Es setzt sich vor allem aus Vertretern des Finanzministeriums, der BaFin und der Bundesbank zusammen. Die Ergebnisse des Berichts haben zu einer Empfehlung an die Bundesregierung geführt: Sie soll den Einsatz von „makroprudentiellen Instrumenten“ für den Wohnungsmarkt ermöglichen. Damit soll das Finanzsystem vor besser vor Risiken geschätzt werden, die aus Übertreibungen am Immobilienmarkt resultieren. Konkrete Gefahren aus der Wechselwirkung von steigenden Wohnungspreisen, einer zunehmenden Kreditvergabe und gelockerten Standards für Baufinanzierungen sieht man im Gremium derzeit zwar noch nicht, Sorgen macht man sich offenbar aber schon.

Doch wo sieht der Ausschuss Risiken aufkeimen? Abgesehen von wenigen Hotspots mit starken Preisanstiegen wie etwa Berlin oder München liegen die Wachstumsraten der Wohnungspreise eher im moderaten mittleren einstelligen Bereich. Und ein übermäßiger Anstieg der Baukredite ist auch nicht zu beobachten. Die Hypothekenvergabe hat sich angesichts der lebhaften Immobiliennachfrage zwar beschleunigt, aber das aktuelle Wachstumstempo von rund drei Prozent im Jahr sollte keine Gefahr für den Finanzsektor darstellen. Die Verschuldung der privaten Haushalte ist, gemessen am verfügbaren Einkommen, ohnehin eher niedrig. Sie sinkt sogar leicht, weil das Einkommen schneller als das das Kreditvolumen anzieht. Auch die Modalitäten bei der Kreditvergabe sind von den Banken nicht gelockert worden, sodass auch von dieser Seite keine zusätzliche Bedrohung erwachsen ist.

Ein Knackpunkt ist die hohe Beleihung der Wohnungen in Großstädten. Eine Umfrage der Bundesbank hat ergeben, dass hier rund ein Drittel der finanzierten Häuser und Wohnungen mit über 100 Prozent beliehen wurden. Mit den Krediten wurden also öfters neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten finanziert. Hinzu kommt, dass die Beleihungen gerade dort hoch sind, wo die Preise auch wegen der niedrigen Zinsen ohnehin schon Tendenzen zur Überbewertung aufweisen. Der daraufhin durchgeführte Immobilienstresstest, der „strukturelle Anfälligkeiten“ aufdecken sollte, ergab, dass im Worst-Case im gesamten Wohnungskreditportfolio Wertberichtigungen von 5,5 Milliarden Euro im Jahr auftreten können. Das könnte die Kreditwirtschaft nach Meinung des Ausschusses zwar wegstecken. Wenn der Schock aber nicht auf den Immobilienmarkt isoliert bleibt, sondern mit Verwerfungen am Aktienmarkt oder einer Rezession einhergeht, wovon wohl auszugehen ist, kann der Schaden möglicherweise zu groß werden: Wie groß soll ein erweiterter Stresstest ermitteln, dessen Ergebnisse aber erst im zweiten Halbjahr 2015 vorliegen werden.

Die vorgesehenen makroprudentiellen Instrumente entsprechen dem aus dem Ausland bekannten Maßnahmenkatalog: Das sind Beleihungsobergrenzen, Verschuldungsrelationen gegenüber dem Einkommen, Belastungsobergrenzen für die laufenden Kreditraten sowie minimale Tilgungsanforderungen. Diese Vorgaben für die Hypothekenvergabe sollen aufgrund der zu schaffenden Rechtsgrundlage aber nicht nur von Banken, sondern von allen gewerblichen Kreditgebebern, also auch Versicherungen, eingehalten werden. Bei der Ausgestaltung der Instrumente soll die Bundesbank mitwirken. Über den konkreten Einsatz wird aber die BaFin entscheiden.

Der Einsatz der neuen Instrumente würde sich qualitätsverbessernd und zudem dämpfend auf die Neukreditvergabe auswirken. Das bremst wiederum die Nachfrage – und damit zugleich den Preisauftrieb – am Wohnungsmarkt. Derzeit geht zwar kein akutes Drohpotential vom Immobilien- und Hypothekenmarkt aus: Es ist aber klug, wenn die Finanzaufsicht vorbereitet ist, damit sie gegebenenfalls Übertreibungen mit geeigneten Instrumenten gezielt abmildern kann. Die Erfahrung lehrt, dass platzende Immobilienblasen die Kraft haben, das Finanzsystem zu destabilisieren und die wirtschaftliche Entwicklung zurückzuwerfen. Besser, man lässt es gar nicht erst soweit kommen.

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