Die Dynamik am Gewerbeimmobilienmarkt in den Metropolen nimmt allmählich ab

Deutsche Gewerbeimmobilien sind bei Investoren heiß begehrt. Das Investitionsvolumen steigt seit Jahren kontinuierlich an. Vor allem die Top-Standorte, die 7 größten Städte von Berlin bis Stuttgart, stehen hoch im Kurs. Allein im ersten Halbjahr 2015 wurde hier mit rund 13 Milliarden Euro mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens investiert. Dabei sinken aufgrund der steigenden Kaufpreise seit Jahren die Mietrenditen für hochwertige Einzelhandels- und Büroimmobilien wie auch für Wohnungen. Ein wesentlicher Grund für das Kaufinteresse sind die niedrigen Anleiherenditen, die Investoren in alternative Assetklassen wie Gewerbeimmobilien locken.

Doch warum wollen viele Investoren ausgerechnet dort kaufen, wo es schon besonders teurer ist und kaum noch verfügbare Objekte gibt? Schließlich lassen sich in der Provinz viel höhere Renditen als an den Top-Standorten erzielen. Erstens sind diese Märkte international bekannt, relativ groß und liquide, ein wichtiger Aspekt für einen späteren Exit. Zweitens ist die gute Informations- und Datenlage für Investoren ohne ausgewiesene lokale Expertise von Vorteil. Und drittens, der vielleicht wichtigste Aspekt, minimiert die günstige wirtschaftliche und demografische Entwicklung sowie das hohe Zukunftspotenzial dieser Standorte das Risiko. Die 7 Städte sind als wirtschaftliche und kulturelle Zentren, als Unternehmensstandorte sowie als Wohnort gleichermaßen gefragt. Unternehmen finden hier Kunden, Zulieferer und vor allem begehrte Fachkräfte. Die Bürger dieser Städte profitieren von der guten Arbeitsmarktlage, dem breiten sozialen und kulturellen Angebot und einem hohen Freizeitwert.

Daraus ergeben sich ein kräftiger Zuwachs der Bürobeschäftigten, volle Einkaufszentren und stetig steigende Einwohnerzahlen, die die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und damit die Mieten nach oben treiben. Am Büromarkt ist der Mietanstieg noch am langsamsten. Hier dämpfte der vor einigen Jahren noch hohe Leerstand die Mietentwicklung, eine Altlast aus dem übertriebenen Büroneubau zu Dot-Com-Zeiten. Kumuliert über die zurückliegenden 5 Jahre legte die Spitzenmiete für erstklassige Büroflächen um etwas mehr als 10 Prozent auf durchschnittlich 26,50 Euro je Quadratmeter zu. Am teuersten sind Büros in Frankfurt mit 35 Euro je Quadratmeter, den stärksten Mietanstieg verbuchte München mit fast 18 Prozent. Auf Platz zwei liegt der Einzelhandel: Die Spitzenmiete für die stark von Filialisten nachgefragten Verkaufsflächen in den 1A-Lagen der Innenstädte zog über 5 Jahre um 23 Prozent auf gut 285 Euro je Quadratmeter an. In München ist es am teuersten, hier müssen noch 50 Euro draufgelegt werden. Berlin verzeichnete dagegen mit 35 Prozent das stärkste Plus. Auf dem ersten Platz bei der Mietdynamik liegt der Wohnungsmarkt. Binnen 5 Jahren verteuerte sich die Miete für Neubauwohnungen an den Top-Standorten um 26 Prozent. Im Durchschnitt müssen je Quadratmeter 12,50 Euro gezahlt werden. In München müssen Mieter mit 15 Euro je Quadratmeter noch weitaus tiefer in die Tasche greifen. Führend beim Mietanstieg ist allerdings Berlin, hier stiegen die Neubaumieten, auch bedingt durch das niedrige Ausgangsniveau, um über 40 Prozent.

Das Tempo des Mietanstiegs hat allerdings in allen drei Segmenten nachgelassen. Das ist auch eine Folge der schon kräftig gestiegenen Mieten. Das Interesse an attraktiven Verkaufsräumen ist zwar immer noch groß, aber die Bereitschaft der Retailer, noch höhere Mieten zu zahlen, ist geringer geworden. Schließlich muss die hohe Miete mit entsprechenden Verkaufsumsätzen auch erwirtschaftet werden. Auch bei den Büronachfragern ist, im Fahrwasser geopolitischer Krisen und einer abnehmenden Dynamik der Weltwirtschaft, ein vorsichtigeres Agieren zu beobachten. Und am Wohnungsmarkt wird der Kreis derer, die sich die hohen Mieten leisten können, kleiner.

Andererseits weitet sich auch das Angebot am Immobilienmarkt etwas aus, weil die große Investorennachfrage den Wohnungs- und Gewerbebau ankurbelt. Das ist, in Verbindung mit den beschriebenen Restriktionen auf der Nachfrageseite, auch die Basis für unser Szenario bis 2016. Die Mieten steigen weiter, nur eben langsamer. Der 2010 eingesetzte Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt schwächt sich ab. Steigen die Preise dennoch weiter, wird sich der Rückgang der Mietrendite an den Top-Standorten fortsetzen. Damit nimmt wiederum das Blasenrisiko zu, trotz oder wegen der eigentlich guten Aussichten für die Metropolen.

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