Steigende Preise und regionale Risiken am deutschen Wohnungsmarkt

Der Preisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt hat sich im laufenden Jahr auf rund 4,5 Prozent beschleunigt, der stärkste Anstieg seit rund 20 Jahren. Insgesamt sind Eigenheime seit 2010 rund 20 Prozent teurer geworden. Forciert wird der Preisauftrieb von den nach wie vor günstigen Rahmenbedingungen: Die Beschäftigungslage ist gut, die Zuwanderung lässt die Bevölkerung wachsen und die niedrigen Zinsen machen selbst den Kauf teurer Wohnungen erschwinglich. Die Chance, einen Immobilienkauf mit einer mietähnlichen Belastung zu finanzieren, wird zunehmend genutzt. Das zeigt sich in einem spürbar beschleunigten Anstieg des Hypothekenvolumens.

Eine gefährliche Blase hat sich bislang nicht gebildet, frei von Risiken ist die Lage aber keineswegs. Zwar sind die Preise landesweit gemessen am Einkommen nicht übertrieben hoch und die Verschuldung der privaten Haushalte ist moderat. Dahinter verbergen sich allerdings große regionale Unterschiede. In den sieben größten deutschen Städten sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen seit 2010 doppelt so schnell wie im Landesdurchschnitt gestiegen. Hier kommt zur Nachfrage der Eigenheimkäufer noch die von Anlegern hinzu, die Wohnungen als sichere und halbwegs rentierliche Kapitalanlage ausgemacht haben. Aber auch in anderen wachsenden Groß- und Universitätsstädten ist die Preisdynamik hoch. Deshalb werden die Immobilien in den teuren Großstädten oft hoch beliehen. Anders sieht es in Abwanderungsregionen aus. Hier können sich die Eigenheimbesitzer freuen, wenn die Preise zumindest stabil bleiben.

In den Wachstumsregionen wirkt sich die zunehmende Wohnungsknappheit preistreibend aus. Dabei hat der Neubau kräftig angezogen. 2015 dürften rund 260.000 Wohnungen fertig gestellt werden, 60 Prozent mehr als vor 5 Jahren. Der tatsächliche Bedarf wird allerdings auf 350.000 bis 400.000 taxiert. Dass trotz des großen Interesses an wohnwirtschaftlichen Investments nicht mehr gebaut wird, liegt vor allem am fehlenden Bauland in den Städten. Hemmnisse sind aber auch hohe Baukosten und die zunehmende Regulierung des Wohnungsmarktes. Gebaut wird deshalb vor allem im hochpreisigen Segment. In der Zukunft dürfte das Problem noch größer werden, weil über kurz oder lang die vielen in diesem Jahr eingetroffenen Flüchtlinge auf Wohnungssuche gehen werden. Auch sie zieht es erfahrungsgemäß vor allem in die Ballungsräume. Damit sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den Großstädten wieder besser ausbalanciert, wäre eine grundlegende Neuausrichtung des Wohnungsbaus notwendig. Deshalb gehören die stockende Ausweisung von Bauflächen ebenso wie die bestehenden Bauvorschriften auf den Prüfstand.

2016 wird sich am Wohnungsmarkt wohl im Wesentlichen die Entwicklung des laufenden Jahres fortsetzen, denn die Faktoren Bevölkerungszuwachs, robuster Arbeitsmarkt und Zinstief dürften unverändert wirken: Wir gehen davon aus, dass die Preise für Wohneigentum, gezogen von den Großstädten, erneut um 4 bis 5 Prozent steigen werden. Damit werden die Abstände zum fundamental gerechtfertigten Preisniveau in den wachsenden Städten eher größer als kleiner. Dennoch sind ausgeprägte Preiskorrekturen wenig wahrscheinlich, solange die Nachfrage anhält und die aufgenommenen Darlehen bedient werden können. Gerät dieser Nachfragemotor ins Stocken, ist eine Korrektur wahrscheinlich, die umso heftiger ausfällt, je stärker die Preise vorher von den niedrigen Zinsen nach oben getrieben wurden. Ohnehin tritt früher oder später eine Abschwächung ein, weil die Unterstützung durch ein fallendes Zinsniveau ausläuft. Ein stärkerer Bremseffekt ist zu befürchten, wenn zu den steigenden Preise anziehende Zinsen hinzukommen.

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