Wohnungsmärkte in Europa: Die Preise steigen – und damit die Risiken eines Rückschlags

Die Aufwärtsdynamik an den europäischen Wohnungsmärkten hat sich beschleunigt. Das zeigen die aktuellen Hauspreisdaten von Eurostat für das dritte Quartal des vergangenen Jahres. Im Durchschnitt haben sich die Wohnungspreise gegenüber dem Vorjahresquartal in der Eurozone um 2,3 Prozent verteuert, in der Europäischen Union ist das Plus mit 3,1 Prozent noch etwas größer ausgefallen. Das ist jeweils der stärkste Anstieg seit dem Frühjahr 2008. In der Hälfte der seitdem vergangenen knapp acht Jahre sanken die Wohnungspreise sogar. Damit scheint die – verglichen mit den gewaltigen Preisanstiegen vor der Finanzkrise – moderate Verteuerung auf eine solide Erholung der europäischen Wohnungsmärkte hinauszulaufen. Sind die Sorgen über Preisblasen, die sich im Fahrwasser der niedrigen Zinsen wieder aufblähen könnten, damit also übertrieben?

Nein, sie sind es nicht. Vor allem zwei Aspekte dürfen nicht übersehen werden: Erstens ist die Preisdynamik tatsächlich höher, als sie auf den ersten Blick erscheint. Denn während der Preisanstieg am Immobilienmarkt in der Vergangenheit immer durch die allgemeine Preissteigerung ein Stück relativiert wurde, ziehen die Preise bei einer Inflation nahe Null real mit dem gleichen Tempo an. Läge die Inflationsrate nahe der EZB-Zielgröße von 2 Prozent, müssten die Preise für einen vergleichbaren realen Zuwachs nominal mit gut 5 Prozent zulegen, einem Wert, der schon eher nach einer Preisübertreibung aussieht. Und zweitens klaffen die Preisentwicklungen in den einzelnen Ländern weit auseinander. Vor allem steigen die aggregierten Indizes nur deshalb nicht schneller, weil zwei Indexschwergewichte – Frankreich und Italien – mit fallenden Preisen kräftig bremsen.

So fielen die Preise gegenüber dem Vorjahr in Frankreich um -1,2 Prozent, in Italien sanken sie fast doppelt so stark. Dagegen ging es in Deutschland mit 5,6 Prozent so schnell wie noch nie seit dem Beginn der Eurostat-Datenreihe im Jahr 2005 aufwärts. Etwas langsamer steigen die Hauspreise mit 4,5 und 4,1 Prozent in Spanien und den Niederlanden, deren Immobilienmärkte den lang anhaltenden Preisverfall hinter sich gelassen haben. Portugals Hauspreise sind um etwas mehr als 3 Prozent gestiegen, die belgischen um gut 1 Prozent. Das im dritten Quartal stärkste Preisplus mit rund 9 Prozent verzeichnen Irland und Österreich. Dabei hat sich die Preisentwicklung auf der grünen Insel spürbar verlangsamt, während sie in der Alpenrepublik deutlich angezogen hat.

Für den im Vergleich zur Eurozone rascheren Preisanstieg in der Europäischen Union sind in erster Linie drei Länder verantwortlich. In Großbritannien hat sich der Preisauftrieb von zuvor zweistelligen Wachstumsraten auf derzeit nicht ganz 6 Prozent abgebremst. Anders sieht es in Dänemark aus, hier hat sich der Preisanstieg gegenüber 2014 auf etwa 7 Prozent verdoppelt. Das mit Abstand höchste Preisplus betrifft Schweden mit fast 14 Prozent. Damit steigen die Hauspreise hier noch deutlich schneller als in Norwegen. Dort überrascht angesichts der Krise der wichtigen Ölindustrie der mit etwa 7 Prozent immer noch kräftige Preiszuwachs.

Zusammengefasst sollte das, was die aggregierten Indizes verdecken, nicht außer Acht gelassen werden: Nämlich der auch angesichts sehr niedriger Inflationsraten ausgeprägte Preisanstieg in einigen Ländern. Dass ist auch deshalb risikoreich, weil das von der EZB niedrig gehaltene Zinsniveau weiterhin für dynamisch steigende Preise sorgen dürfte. Damit wird die Blasengefahr voraussichtlich noch größer. Die Nagelprobe steht an, wenn steigende Zinsen auf die Nachfrage und damit das Preisniveau drücken. In Ländern mit hohen Anteilen variabel verzinster Darlehen und einer insgesamt hohen Verschuldung können zusätzlich faule Hypotheken die Märkte belasten. Anders als beispielsweise die nordischen Länder betrifft Deutschland dieser Aspekt dank verbreiteter Festzinsen und einem moderaten Verschuldungsniveau allerdings weniger. Insgesamt positiv ist, dass sich Aufsicht und Zentralbanken intensiv mit Immobilienmarktrisiken beschäftigen und ihr Instrumentarium zu deren Beherrschung, namentlich die makroprudentielle Steuerung über Beleihungshöchstgrenzen oder steigende Eigenkapitalanforderungen, weiter ausbauen.

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