Deutschland: Wird „Immobilienblase“ das Unwort des Jahres 2016?

In den vergangenen Monaten wurde vergleichsweise selten vor einer Immobilienblase gewarnt. Andere Themen wie die Flüchtlingsfrage beherrschen die Medien. Doch aktuell scheint die Zahl der Pressemeldungen über gefährliche Übertreibungen am Immobilienmarkt aber wieder zuzunehmen. Aber um nicht falsch verstanden zu werden: Die Analyse des Immobilienmarktes in Richtung möglicher riskanter Entwicklungen ist von eminenter Bedeutung. Zu oft haben abstürzende Wohnungspreise Banken, Finanzsysteme und ganze Volkswirtschaften an den Rand des Abgrundes und manchmal auch darüber hinaus getrieben, vor allem nach dem Platzen kreditfinanzierter Preisblasen. Deshalb ist es aber auch wichtig, dass nicht inflationär vor Immobilienblasen gewarnt wird.

Unbestritten befindet sich der deutsche Immobilienmarkt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien in einer dynamischen Aufwärtsbewegung. Das zeigt die Rekordsumme von rund 80 Milliarden Euro, die im vergangenen Jahr in letztere investiert wurde genauso wie die kräftigen Preiszuwächse für Wohnungen und Häuser. Im Landesdurchschnitt haben sich Wohnungen 2015 um rund 5 Prozent verteuert, in Großstädten etwas schneller, in kleineren Städten und auf dem Land langsamer. Das ist vor allem deshalb ein hoher Wert, weil die Inflation nahe Null liegt. Zudem ist die Preisdynamik in der Fläche angekommen. In den Vorjahren wurden Preise vor allem von der kräftigen Aufwärtsbewegung in den Ballungsräumen angeschoben, während sich die Preise außerhalb dieser Regionen weitaus moderater entwickelten. Richtig ist auch dass die Preise schneller als die ebenfalls steigenden Mieten anziehen, was grundsätzlich ein Hinweis in Richtung einer Übertreibung sein kann. Und es trifft zu, dass sich das Hypothekenwachstum auf etwa 4 Prozent beschleunigt hat.

Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Erstens zieht es die Menschen in die größeren Städte, entsprechend groß ist dort der Wohnraumbedarf. Weil aber in der Vergangenheit relativ wenig gebaut wurde, stößt die wachsende Stadtbevölkerung oft auf leergefegte Wohnungsmärkte. In einigen Metropolen liegen die Leerstandsquoten deutlich unter einem Prozent. Zweitens liegen dank der niedrigen Zinsen die laufenden Kreditraten einer Eigentumswohnung oft deutlich unterhalb der Mietbelastung, sodass der Kauf trotz gestiegener Preise immer noch attraktiv ist. Drittens besteht, ebenfalls wegen den niedrigen Zinsen, ein gewaltiger Bedarf von privaten und institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland an halbwegs rentierlichen und sicheren Anlagen. Offensichtlich erfüllt Betongold in den Augen vieler Anleger immer noch diese Voraussetzungen. Und viertens wird das stabile Deutschland seit der Finanzkrise als attraktiver Standort eingeschätzt, wodurch ebenfalls Anlagegelder umgeschichtet werden.

Aus meiner Sicht hat sich am deutschen Immobilienmarkt bislang jedoch noch keine gefährliche Preisübertreibung aufgebaut. Aber selbst, wenn es zu einer Preiskorrektur käme, sollte sich das Risiko für das Finanzsystem und die wirtschaftliche Entwicklung in Grenzen halten. So konzentriert sich die Aufwärtsbewegung des Wohnungsmarktes auf 5 Jahre. Davor stagnierten die Preise seit den 1990er Jahren mehr oder weniger. Daher unterscheidet sich das Preisplus in den letzten 5 Jahren, das sind rund 40 Prozent in den Metropolen, 30 Prozent in sonstigen Großstädten und etwa 20 Prozent in kleineren Städten, nur unwesentlich von dem über die vergangenen 10 oder auch 20 Jahre. Damit flacht die jährliche Wachstumsrate bei einer Verlängerung des Betrachtungszeitraums spürbar ab. Insofern stecken im Preisanstieg zu einem guten Teil auch Nachholeffekte. Risikomindernd ist aber auch die insgesamt moderate Kreditfinanzierung, die deutschen Haushalte zählen in der Eurozone zu denen mit dem niedrigsten Verschuldungsgrad. Und über 10 Jahre gesehen ist das Hypothekenvolumen nur um ein Prozent jährlich gestiegen, trotz der seit einigen Jahren niedrigen Zinsen. Die Finanzierungsstandards von Wohneigentum wurden zudem nicht gelockert. Viele Immobilienerwerbe erfolgen also mit relativ viel oder sogar vollständig mit Eigenkapital, denn die Käufer haben wie beschrieben oft ein Anlage- und nicht etwa ein Finanzierungsproblem.

Damit die Lage am Immobilienmarkt beherrschbar bleibt, haben Bundesbank und Finanzaufsicht bereits den Gesetzgeber aufgefordert, die Grundlagen für geeignete Bremsmechanismen zu schaffen. Darüber hinaus besteht aber dringender Handlungsbedarf am Wohnungsmarkt, gerade auch mit Blick auf den Wohnungsbedarf für Flüchtlinge: Der Wohnungsbau muss viel stärker in die Gänge kommen. Dafür muss aber nicht nur nicht nur die eine oder andere Vorschrift, seien es teure Energiesparvorschriften oder Vorgaben für Tiefgaragenplätze, abgemildert werden. Eines der größten Hemmnisse sind fehlende Bauplätze in den Großstädten. Die Ausweisung von Baugrundstücken stößt allerdings oft auf erhebliche Proteste in den Städten. Doch ohne diese Schritte fehlt nicht nur der dringend benötigte Wohnraum, das knappe Angebot birgt letztlich die Gefahr, dass wir in Kombination mit den niedrigen Zinsen doch noch auf eine Immobilienblase zusteuern.

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