Rekordinvestitionen in Betongold: Steigende Preise, steigende Risiken?

Anfang vergangener Woche wurde erstmals ein Pfandbrief mit negativer Rendite emittiert. Ein paar Tage später senkte die EZB den Leitzins auf Null und reduzierte den Einlagenzins um 10 Basispunkte auf Minus 0,4 Prozent. Für Investoren, die vornehmlich Anleihen im Portfolio halten, sind das keine guten Nachrichten, der „Anlagenotstand“ wird größer, die Chancen auf steigende Zinsen kleiner. Andererseits sind die Aussichten auf anhaltend niedrige oder negative Zinsen auch ein guter Anlass, sich Gedanken über die Solidität von Immobilienfinanzierungen zu machen. Denn günstige Finanzierungen treiben nicht nur die Preise für Immobilien nach oben, sie können auch den Appetit auf günstige Kredite vergrößern. Bislang haben deutsche Immobilienfinanzierungen den Ruf, konservativ ausgestaltet zu sein. Aber trifft das noch zu oder sind schon Trends zu einer höheren Risikoneigung zu erkennen?

Eigenheime sind mit Hypothekenzinsen zwischen 1 und 2 Prozent trotz der in vielen Städten kräftig gestiegenen Kaufpreise weiter erschwinglich, zumal die laufenden Darlehensraten oft niedriger als die Miete ausfallen. Damit ist der Kauf eines Eigenheims auch für weniger solvente Haushalte attraktiv: Wer die Miete aufbringt, kann auch kaufen. Damit besteht das Risiko, dass mehr Immobilienfinanzierungen auf Käufer entfallen, für die das gesamte finanzielle Risiko einer eigenen Immobilie zu groß ist. Zudem dürften die hohen Preise in den Ballungsräumen nur mit entsprechend hohen Hypotheken finanziert werden können. Hier kommt es letztlich auf die Bonitätsprüfung der Banken an. Anhaltspunkte für eine merkliche Lockerung sind aber nicht bekannt. Der Anstieg des Hypothekenvolumens hat sich allerdings sichtbar beschleunigt, wenngleich aus den Daten zur Eigenheimfinanzierung bislang keine generelle Ausweitung des Risikos abgelesen werden kann. Das gilt sowohl für den durchschnittlichen Tilgungssatz von 3 Prozent als auch für den mittleren Beleihungsauslauf von 78 Prozent. Die Durchschnitte sagen aber wenig darüber aus, ob die Zahl der „auf Kante genähten“ Finanzierungen zunimmt.

Doch wie sieht es bei gewerblichen Immobilienkrediten aus? Diese hatten in der Finanzmarktkrise bei Investoren und Hypothekenbanken zu erheblichen Ausfällen geführt, eine ganze Reihe von Instituten zog sich daraufhin aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurück. Heute sorgen niedrige Anleiherenditen wieder für Rekordinvestments in gewerbliche Immobilien, seien es Mietwohnungen, Bürotürme oder Einzelhandelsobjekte. Die Kaufpreise ziehen stärker als die Mieten an und lassen somit die Mietrenditen sinken. Für Investoren, die damit nicht zufrieden sind, bieten sich zwei Möglichkeiten: Entweder können risikoreichere Objekte, etwa in schwächeren Lagen, mit Renovierungsbedarf oder mit Leerstandsproblemen, gekauft werden. Oder der „Leverage“, also der Fremdmitteleinsatz, kann heraufgesetzt werden. Beides findet auch statt. Für die hochgradig regulierten Banken sind riskantere Projekte allerdings nur eingeschränkt interessant. Aber sie können sich, solange sie am florierenden Immobilienmarkt partizipieren wollen, aufgrund des intensiven Wettbewerbs unter den Kreditgebern sinkenden Margen und steigenden Beleihungsausläufen auch nicht völlig entziehen.

Allerdings dürften die Finanzierungsrisiken heute besser verkraftbar sein. Banken finanzieren bei Gewerbeobjekten nicht mehr als zwei Drittel des Wertes, sodass ein ordentlicher Verlustpuffer besteht. Zudem müssen sie höhere Eigenmittel vorhalten. Höhere Risiken können dagegen bei alternativen Kapitalgebern platziert werden, etwa auf dem wachsenden Markt für „Private Equity“. Verluste schmerzen diese Kapitalgeber zwar auch, aber sie treffen nicht die Banken. Ohnehin finanzieren viele Investoren Gewerbeimmobilien heute stärker mit Eigenkapital. Zwar kann die Anlagesumme durch Kreditaufnahme deutlich erhöht werden. Das löst aber nicht das Anlageproblem, denn die gesuchten Objekte sind in Deutschland aufgrund des hohen Investoreninteresses ohnehin schon knapp.

Es wäre naiv zu glauben, dass der boomende deutsche Immobilienmarkt und die historisch niedrigen Zinsen nicht zu steigenden Finanzierungsrisiken führen. Die verfügbaren Informationen legen aber auch nahe, dass sich riskante Übertreibungen in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien bislang nicht wie vor der Finanzmarktkrise abzeichnen. Bei Eigenheimfinanzierungen ist das Schadenspotenzial aufgrund der moderaten Verschuldung der privaten Haushalte überschaubar. Zudem ist der Gesetzgeber dabei, die Weichen für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente in Deutschland zu stellen, mit denen die Finanzaufsicht bei Bedarf Risikolimite wie Beleihungsobergrenzen vorgeben kann. Daraus wird auch deutlich, dass erstens die Sensibilität gegenüber Risiken am Immobilienmarkt zugenommen hat und zweitens beizeiten Maßnahmen ergriffen werden. Beides ist notwendig, denn rasch steigende Immobilienpreise und zunehmende Risiken in der Finanzierung von Immobilien sind eine gefährliche Kombination.

Artikel bewerten


Vielen Dank für Ihre Wertung. Ihre Wertung:
Aktuell ist noch keine Bewertung vorhanden. Seien Sie der Erste! Aktuelle durchschnittliche Bewertung des Artikels: 0

Hinterlasse eine Antwort

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *