Europäische Wohnungsmärkte: Die Preise steigen schneller, die Risiken werden größer

Die weit geöffneten Geldschleusen der EZB haben es bislang nicht geschafft, die Inflationsrate der Eurozone deutlich über die Nulllinie zu hieven, das Inflationsziel von 2 Prozent liegt nach wie vor in weiter Ferne. Die Wohnungspreise im Euroraum haben diese Marke dagegen bereits erreicht. Das zeigen die diese Woche von Eurostat veröffentlichten Daten zur Entwicklung der Hauspreise im vierten Quartal 2015. Danach zogen die Wohnungspreise in der Eurozone im Durchschnitt des vergangenen Jahres gegenüber 2014 um 1,9 Prozent an. Im Vergleich mit den Vorjahren wird die Trendwende deutlich sichtbar: 2014 stagnierten die Preise noch, 2013 sanken sie um 2 Prozent. Die Hauptursache ist die hohe Attraktivität eines Immobilienkaufs: Dank der niedrigen Zinsen sind die Finanzierungsraten für Eigenheime oft niedriger als vergleichbare Mieten.

Noch flotter ziehen die Preise in der Europäischen Union insgesamt an. Hier hat der Turnaround nicht nur früher, sondern auch kräftiger eingesetzt. 2015 stiegen die Wohnungspreise in der EU im Jahresdurchschnitt um 3 Prozent. Sie lagen aber bereits 2014 mit +1,8 Prozent deutlich im positiven Bereich. Die höhere Preisdynamik in der EU ist zwei Faktoren geschuldet: Erstens werden mit Großbritannien, Dänemark und Schweden drei besonders starke Immobilienmärkte nicht in der Statistik des Euroraums gezählt. In diesen Ländern stiegen die Preise 2015 im Durchschnitt um 6,7 Prozent, 6,8 Prozent und um 13,1 Prozent. Und zweitens ist der Einfluss der Hauptbremser – der beiden Index-Schwergewichte Frankreich und Italien – im EU-weiten Aggregat kleiner. Denn im Jahresdurchschnitt sanken die französischen Wohnungspreise um 1,4 Prozent. In Italien ging es mit 2,4 Prozent noch etwas stärker abwärts. Allerdings hat sich das Tempo des Preisrückgangs in beiden Ländern im Verlauf des vergangenen Jahres sichtbar vermindert, so dass im laufenden Jahr eine Stabilisierung der beiden Wohnungsmärkte wahrscheinlich ist.

Von den beiden Eurozonen-Sorgenkindern abgesehen lagen die Wohnungspreise in den großen und größeren Ländern des Währungsraums durchweg im Plus. Am deutschen Immobilienmarkt hat sich der Preisauftrieb weiter beschleunigt, die Preise stiegen mit 5,2 Prozent mehr als doppelt so kräftig wie der EWU-Index. In den beiden Vorjahren ging es mit 2,5 beziehungsweise 3,1 Prozent deutlich gemächlicher voran. Österreichs Wohnungsmarkt zog mit 4,9 Prozent wie in den Vorjahren auch kräftig an. Die Länder, die in der Vergangenheit mit spürbar fallenden Wohnungspreisen zu kämpfen hatten, konnten sich gut erholen. In den Niederlanden und Spanien zog das durchschnittliche Preisniveau für Wohnungen und Häuser jeweils um 3,6 Prozent an, Portugals Preise steigen mit 3,0 nur etwas langsamer. Die ausgeprägteste Berg und Tal Fahrt hat Irland vollzogen. Nachdem sich die Preise von 2007 bis 2013 halbiert hatten, wies der Wohnungsmarkt auf der grünen Insel sowohl 2014 als auch 2015 wieder knapp zweistellige positive Wachstumsraten auf. Im Verlauf des vergangenen Jahres hat sich die starke Aufwärtsdynamik aber wieder abgeflacht.

Die Erholung der europäischen Wohnungsmärkte und die insgesamt wieder anziehenden Preise sind für sich genommen erfreulich. Die Aufwärtsbewegung ist aber vor allem deshalb moderat, weil Frankreich und Italien mit ihrem fast 40-prozentigen Anteil an der Wirtschaftsleistung der Eurozone kräftig bremsen. Bei der Betrachtung der einzelnen Länder werden die zunehmenden Risiken der europäischen Niedrigzinspolitik aber offenkundig. An einer ganzen Reihe von Wohnungsmärkten zeichnen sich Preisübertreibungen ab. Dazu zählen Dänemark, Deutschland, Großbritannien, Irland, Österreich und Schweden. Außerhalb der EU gilt das auch für Norwegen und die Schweiz. Abgesehen von Deutschland und Österreich sind die privaten Haushalte zudem kräftig verschuldet, wodurch die Risiken einer Preiskorrektur am Immobilienmarkt potenziert werden.

Weil derzeit steigende Zinsen als Korrektiv des Preisauftriebs nicht in Frage kommen, sind Alternativen gefragt, insbesondere die so genannten makroprudentiellen Instrumente wie Beleihungshöchstgrenzen. Zum Teil sind sie auch schon implementiert, in Deutschland wird daran noch gearbeitet. Ob sie wirken, lässt sich nicht eindeutig beantworten. So scheint der Bremsmechanismus in Irland und der Schweiz besser als in Schweden zu wirken. In absehbarer Zeit sollten allerdings durchgängig Erfolge in der Bekämpfung aufkeimender Immobilienblasen erkennbar werden. Schließlich haben die Zentralbanken kaum noch Pfeile im Köcher, mit denen die Folgen neuer Immobilienmarktturbulenzen bekämpft werden kön

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