Der deutsche Wohnungsmarkt läuft langsam heiß

Am Wohnungsmarkt hielt der kräftige Preisauftrieb im ersten Quartal 2016 an. Für Wohneigentum stiegen die Preise auf Jahresbasis um 4,7 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern ging es mit 8,0 Prozent noch schneller aufwärts. Und in den Metropolen hat sich der zwischenzeitlich abgekühlte Preisauftrieb wieder beschleunigt; hier verteuerten sich Eigentumswohnungen um rund 9 Prozent. Weder die kräftig gestiegenen Preise noch der ausgeweitete Wohnungsbau konnten den Preisauftrieb dämpfen. Dafür sind vier Ursachen maßgeblich: Erstens sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen so gut wie selten zuvor. Zweitens sorgen die stark gefallenen Zinsen trotz höherer Kaufpreise für niedrige Kreditraten. Drittens sind die erzielbaren Mietrenditen für Anleger verglichen mit Anleihen nach wie vor attraktiv. Und viertens ist das Wohnungsangebot nach wie vor knapp, weil trotz der spürbar ausgeweiteten Neubauaktivitäten immer noch zu wenige Wohnungen gebaut werden.

 

Die hohe Wohnungsnachfrage führt zu einem lebhaften Immobilienfinanzierungsgeschäft. Mit etwa 3,5 Prozent im Jahr legen die ausstehenden Hypotheken derzeit deutlich schneller als früher zu. Dennoch kann die relative Verschuldung der privaten Haushalte dank relativ hoher Einkommenszuwächse ein moderates Niveau von 85 Prozent halten. Die relativ niedrige Verschuldung und die stabile Einkommensentwicklung der privaten Haushalte lassen Banken zunehmend etwas weniger vorsichtig werden. Der stärkere Wettbewerb und der Versuch einiger Banken Marktanteile durch relativ aggressive Konditionen zu vergrößern, führten in den letzten Monaten zu einem Anstieg der Beleihungswerte. Dies ist aus struktureller Sicht für den Bankensektor eher unerfreulich. Zudem wird mit zunehmender Tendenz am Bedarf vorbei gebaut. So liegt zwar der Bedarf weiterhin über der Zahl der neugebauten Wohnungen. Aber das Angebot steigt in einem anderen Preissegment als die Nachfrage. Während vor allem günstige Wohnungen benötigt werden, wird vor allem im mittleren bis hohen Preissegment gebaut. Damit ergibt sich mit der Zeit ein unausgeglichener Markt, obwohl insgesamt nicht ausreichend Wohnungen fertiggestellt werden.

 

Niedrige Zinsen, das gute wirtschaftliche Umfeld, ein knappes Wohnungsangebot und der „Anlagenotstand“ dürften die Wohnungspreise weiter steigen lassen. Der Gegenwind nimmt aber zu: Die Attraktivität eines Immobilienkaufs nimmt mit steigenden Preisen ab, das Angebot wird sukzessive größer und der Effekt sinkender Zinsen lässt nach. Außerdem könnte die Kreditvergabe von der im März in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie gedämpft werden. Sollte es zu sinkenden Preisen kommen, mindern verschiedene Faktoren die Gefahr. Die hohe Beschäftigung und die niedrig verzinsten Festsatzkredite mindern das Risiko von Kreditausfällen. Dabei sollte aber nicht übersehen werden, dass sich ein Teil der Käufer kräftig verschuldet hat. Deshalb ist es sinnvoll, dass die Finanzaufsicht den Wohnungs- und Kreditmarkt genau beobachtet und die Regierung voraussichtlich noch in diesem Jahr die Grundlagen für eine makroprudenzielle Kreditbremse schaffen wird.

 

Dies zeigt aber auch, bei welchen Faktoren die eigentlichen Gefahren für den deutschen Immobilienmarkt liegen. Wenn die Wachstumsdynamik nachlässt und sich dies ungünstig auf die Beschäftigung auswirkt, könnte dies die Immobilienpreise deutlich unter Druck setzen. Denn dann dürfte sich die Einkommenssituation der privaten Haushalte weniger günstig entwickeln und die hohe Kaufbereitschaft verringern. Ein anderes Problem könnte sich mit der Anschlussfinanzierung der derzeit laufenden Darlehen ergeben. Wenn die EZB in den kommenden Jahren die Notenbankzinsen wieder normalisiert, würde sich entsprechend die Belastung für die Haushalte erhöhen. Wenn die aktuell niedrigen Kreditzinsen nicht zu einer höheren Tilgung genutzt wurden, kann sich für viele Haushalte die Anschlussfinanzierung als nicht mehr tragbar herausstellen. Dies könnte den Hausmarkt in Deutschland insgesamt merklich belasten.

 

Zusammenfassend gibt es erste Anzeichen, dass der deutsche Wohnungsmarkt in eine strukturelle Übertreibung läuft. Jedoch ist dies erst der Anfang und die Entwicklung kann auch noch andauern, bevor es bedenklich wird. Solange das Zinsumfeld attraktiv ist, bedarf es zudem einer merklichen konjunkturellen Abkühlung, um eine Korrektur bei den Preisen für Immobilien auszulösen. Wir sind also gerade dabei eine Übertreibung im deutschen Immobilienmarkt aufzubauen. Falls dies weitergeht, dürfte eine markante Korrektur aber kaum zu vermeiden sein. Bis es soweit ist, könnten jedoch noch ein paar Jahre vergehen. Man sollte aber bereits jetzt die Entwicklung beobachten und gegebenenfalls regulativ eingreifen. Ungeachtet dessen, sollte man sich in den großen Städten bereits jetzt überlegen, ob tatsächlich jedes Preisniveau für eine Wohnung gerechtfertigt ist. In einigen Fällen habe ich daran so meine Zweifel.

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