Würgt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie das Immobilienkreditgeschäft deutscher Banken ab?

Die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll Bankkunden besser vor Schäden durch mangelhafte Beratung schützen. Das am 21. März in Kraft getretene Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie in Deutschland hat jedoch erhebliche Verunsicherung ausgelöst. Bereits im Januar hatte eine Mehrheit der im Bank Lending Survey befragten Banken angekündigt, ihre Richtlinien für private Wohnimmobilienkredite zu verschärfen. In der April-Umfrage – kurz nach Inkrafttreten der Regeln – hat sich der Anteil der Banken, die restriktiver vorgehen wollen, dann auf über 34 Prozent erhöht. Das ist der höchste Wert seit Beginn der Befragung vor 14 Jahren.

 Nach den neuen Regeln gilt ein Immobilienkreditkunde nur dann als kreditwürdig, wenn es wahrscheinlich ist, dass er den Kredit vollständig bedienen kann. Die Bank darf bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nicht vor allem auf den Immobilienwert oder eine erwartete Wertsteigerung abstellen. Das klingt vernünftig. Die Praxis bereitet jedoch Probleme. Zum Beispiel wird es für ältere Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen schwieriger, Kredit für die altersgerechte Sanierung ihrer Immobilie zu erhalten. Das gilt auch, wenn der Kunde als Immobilieneigentümer vermögend ist, und er einen möglichen Substanzverzehr in Kauf nimmt. Den Banken fehlen insgesamt klare Vorgaben, wann ein Kreditnehmer kreditwürdig ist. Das lässt die Institute vorsichtiger werden. Schließlich ergibt sich aus einer Fehleinschätzung der Kreditwürdigkeit nicht nur ein aufsichtsrechtliches Risiko. Betroffene Kunden können ihre Darlehen auch einfach fristlos kündigen.

Bei niedrigen Zinsen hat das Neugeschäft mit privaten Wohnungskrediten in den letzten Jahren stark zugenommen. In der Spitze lag die Jahreszuwachsrate bei über 50 Prozent. Auch nach Inkrafttreten der neuen Regeln kann zunächst mit relativ hohen Volumina im Neugeschäft gerechnet werden. Wir gehen davon aus, dass das zuletzt sehr dynamische Immobiliengeschäft zwar etwas ab-, aber nicht ausgebremst wird. Dafür spricht die sehr stark wachsende Nachfrage. Außerdem haben die Banken bereits früher Kredite sorgfältig geprüft. Das zeigt der im europäischen Vergleich sehr niedrige Anteil „fauler“ Kredite bei Banken in Deutschland.

 Das Problem ist, dass Sicherheiten bei der Kreditwürdigkeitsbeurteilung zugunsten der Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung an Bedeutung verlieren. Das schafft Unsicherheit, und lässt Banken restriktiver vorgehen. Es ist zu befürchten, dass mehr Kunden durchs Raster der Kreditwürdigkeitsprüfung fallen. Das ist nicht nur für die Kunden – trotz Sicherheiten – ein Problem, sondern auch für die Banken: Deren Geschäftsentwicklung wird gebremst, auch wenn das derzeit noch von einem dynamischen Immobilienkreditmarkt überdeckt wird. Vor dem Hintergrund einer durch niedrige Zinsen zunehmend schwieriger werdenden Ertragslage stehen viele Banken mittelfristig vor einem Dilemma: Zwar können sie sich den Rückgang des bislang florierenden Immobilienkreditgeschäftes eigentlich nicht leisten, aber wenn sie nicht restriktiv genug bei der Kreditwürdigkeitsprüfung agieren, bauen sie unüberschaubare rechtliche Risiken auf.

 

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