Deutschland: Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser sind den Investoren lieb – und teuer

Die vergangenen Jahre haben Immobilieninvestoren immer wieder Sorgen bereitet. Die im Zuge des Wiedervereinigungsbooms gebauten Wohnungen brachten Leerstände und kräftig sinkende Mieten mit sich. Etwas später brachen die Büromärkte ein, weil die Flächen der im Dot-Com-Hype gebauten Bürotürme nach der Blase am Neue Markt und „9/11“ kaum noch zu vermieten waren. Und manche der in den 1990er Jahren gebauten Shopping-Center waren angesichts stagnierender Einzelhandelsumsätze zu viel des Guten. Heute sieht es dagegen für gewerbliche Immobilien viel besser aus, wenngleich nicht jeder Standort, etwa in strukturschwachen Abwanderungsregionen, floriert. Zu den großen Gewinnern zählen die zentralen deutschen Immobilienmärkte in den sieben größten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart; aus Käufer- wurden hier Anbietermärkte.

Aber warum entwickeln sich diese sieben Städte so günstig? Ein Trumpf ist ihre gute internationale Erreichbarkeit, die sie als Standort für in- und ausländische Unternehmen interessant macht und zu kräftig steigenden Beschäftigtenzahlen führt. In Verbindung mit dem etwa zur Jahrtausendwende eingesetzten Urbanisierungstrend hat der Zuzug erheblich zugenommen, entsprechend kräftig wächst die Bevölkerung. Von den steigenden Einwohnerzahlen und der soliden Arbeitsmarktlage profitiert zudem der Konsum, der noch von den kräftig wachsenden Zahlen in- und ausländischer – oft kaufkräftiger – Shopping-Touristen verstärkt wird.

Aus dieser kurz umrissenen Entwicklung resultiert eine große Nachfrage nach Wohnungen, Büroflächen und Verkaufsflächen, sofern letztere in gut besuchten Einkaufszentren oder innerstädtischen Shoppingmeilen liegen. In allen drei Marktsegmenten sind dem entsprechend die Mieten kräftig gestiegen. Am stärksten hat die Spitzenmiete im Einzelhandel zugelegt. Sie ist binnen 10 Jahren um über 50 Prozent auf durchschnittlich 300 Euro je Quadratmeter geklettert. Bei den Wohnungsmieten ging es ebenfalls steil bergauf. Nach einem Plus von rund 40 Prozent müssen bei Erstbezug im Durchschnitt 13 Euro, in den besten Lagen 18 Euro je Quadratmeter gezahlt werden, „kalt“ versteht sich. In München liegen die Mieten jeweils noch 4 bis 5 Euro darüber. Etwas moderater ist der Mietanstieg bei erstklassigen Büroflächen ausgefallen, die sich um rund 20 Prozent auf aktuell 27 Euro je Quadratmeter verteuert haben. Nach dem kräftigen Zuwachs und dem inzwischen recht hohen Niveau hat sich die Mietdynamik zwar abgebremst, langsam steigen die Mieten mit 2 bis 3 Prozent aber auch nicht. Vor allem im Einzelhandel scheint allerdings so langsam das Ende der Fahnenstange erreicht zu sein.

Auch wenn man es angesichts der vielen Baukräne in den Metropolen kaum glauben kann: Der flotte Mietanstieg ist neben der starken Nachfrage auch eine Folge eines zu knappen Marktangebots, weil der Neubau von Wohnungen und Gewerbeflächen über viele Jahre nicht mit der wachsenden Nachfrage Schritt gehalten hat. Vermutlich auch deshalb, weil sich die Investoren nach manch bitterer Erfahrung am deutschen Immobilienmarkt längere Zeit zurückgehalten haben. Vergleichsweise groß war jedoch das Büromarktangebot; hier konnten einige Jahre lang noch die zum Teil erheblichen Leerstände abgebaut werden. Inzwischen sind aber auch Büroflächen knapp. In Berlin, München und Stuttgart sinkt die Leerstandsquote in Richtung 3 Prozent, sodass es für Flächennachfrager zunehmend schwieriger wird, größere Flächen in der gewünschten Lage zu finden. Am höchsten ist der Leerstand in Frankfurt. Damit sind noch Reserven vorhanden, wenn Banken Arbeitsplätze von der Themse an den Main verlagern.

Das hohe Interesse der Investoren an den sieben Städten basiert jedoch nicht nur auf der guten Entwicklung im Vermietungsgeschäft. Die unter den niedrigen Zinsen leidenden Anleger müssen oft hohe Summen investieren. Das ist an weniger prominenten Standorten schwieriger, weil sich hier praktisch keine Objekte im dreistelligen Millionenbereich finden lassen. Die Metropolen punkten zudem mit großen, liquideren Märkten und ihren guten Zukunftschancen. Die hohe Investorennachfrage hat allerdings die Kaufpreise nach oben getrieben und damit die erzielbaren anfänglichen Mietrenditen spürbar gedrückt. Stand vor zehn Jahren meist eine „Fünf“ vor dem Komma, ist es heute oft nur noch eine „Drei“. Das klingt angesichts der Null bei der zehnjährigen Bundrendite zwar viel; allerdings kann das Risikoprofil von deutschen Staatsanleihen auch nicht mit Bürotürmen oder Shopping-Centern verglichen werden. Damit steuern die Gewerbeimmobilien in den Metropolen genauso wie deren Wohnungsmärkte auf Übertreibungskurs; mit zunehmendem Korrekturrisiko. Das wird die Käufer angesichts ihres Anlagedrucks aber nicht abhalten. Das Blasenrisiko ist aber zum Glück nicht so groß wie in vergangenen Boomzyklen. Die Beleihungsausläufe sind heute konservativer und die Anleger verfügen oft über hohe Eigenmittel.

 

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