Deutschland: Preisübertreibungen am Wohnungsmarkt werden zahlreicher

Die Stimmung am deutschen Wohnungsmarkt ist wie in der Bauwirtschaft insgesamt bestens. Im Unterschied zu der noch vor wenigen Jahren mühseligen Suche nach Käufern hat sich in der Immobilienbranche in weiten Teilen ein ausgeprägter Anbietermarkt entwickelt. Dank niedriger Zinsen ist die Kreditrate beim Kauf meist nicht höher als die vergleichbare Miete. Die hohe Kaufbereitschaft wird aber auch von der guten Lage auf dem Arbeitsmarkt und steigenden Einkommen getragen. Zudem wird die kräftige Nachfrage der Eigennutzer von Kapitalanlegern verstärkt, weil die Mietrenditen nach wie vor deutlich höher als die Anleiherenditen ausfallen. Deshalb werden angebotene Wohnungen und Häuser rasch und meist zu hohen Preisen vom Markt absorbiert. Und die weitgehend ausgelasteten Bauunternehmen kommen kaum mit der Fertigstellung der benötigten Wohnungen hinterher, sodass die Lücke zwischen den Baugenehmigungen und den tatsächlich gebauten Wohnungen größer wird.

Das ist allerdings nicht überall so. Denn dem boomenden Immobilienmarkt in vielen Großstädten steht in ländlichen Regionen außerhalb der Pendlereinzugsgebiete oft Tristesse gegenüber: Wohnungsknappheit und rapide steigende Preiszuwächse auf der einen, Leerstand und Käufermangel auf der anderen Seite. Diese Unwucht trübt die Freude über die gute Nachfrage am Immobilienmarkt. Bei einem regional ausgewogenen Verlauf wäre der 2010 eingesetzte Preisauftrieb für Wohneigentum, der sich aktuell auf 6 Prozent im Jahr beschleunigt hat, nach vielen Stagnationsjahren vertretbar. Tatsächlich klafft die Preisentwicklung aber weit auseinander: Mitte der 1990er Jahre war eine Eigentumswohnung aus dem Bestand in München etwa 60 Prozent teurer als in Chemnitz. Heute muss für eine solche Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt mehr als das Sechsfache bezahlt werden.

So kommt der über 10 Jahre kumulierte landesweite Preisanstieg von Häusern und Wohnungen von rund 30 Prozent vor allem deshalb zustande, weil eine wachsende Zahl von Städten den Markt mit einer erheblich höheren Preisdynamik nach oben ziehen. Das offenbart der Blick auf die Entwicklung in den 80 deutschen Großstädten. Danach haben sich die Preise für Bestandswohnungen in fünf Städten in dieser Zeit mindestens verdoppelt. Das sind neben den beiden Millionenstädten Hamburg und München die wesentlichen kleineren Städte Ingolstadt, Kassel und Regensburg. Aber auch in 30 weiteren Großstädten sind die Preise mit Zuwächsen zwischen 50 und 100 Prozent spürbar teurer geworden.

Während der deutsche Wohnungsmarkt insgesamt gesehen also nicht übertrieben teuer ist, haben die Bewertungsrelationen gemessen an der Einkommens- und Mietentwicklung in einer zunehmenden Zahl von Großstädten ein fundamental gesundes Niveau verlassen. So müssen heute in den sieben größten Städten für eine Neubauwohnung zwei Jahreseinkommen mehr aufgewendet werden als es im Durchschnitt der vorangegangenen 20 Jahre der Fall war. Und statt 26 Jahresmieten entspricht der Kaufpreis heute im Mittel über 30. Unter dem Strich sind Neubau- und Bestandswohnungen in den sieben Metropolen bereits um rund ein Viertel überbewertet; in München sind es sogar über 50 Prozent. Dagegen fällt die durchschnittliche Überwertung bei den sonstigen Großstädten mit nicht ganz 10 Prozent moderater aus – vor allem deshalb, weil hier schwache Immobilienstandorte den Durchschnitt kräftig drücken.

Muss man sich deshalb Sorgen machen? Ja, weil hohe Überbewertungen an den betroffenen Immobilienstandorten zu schmerzhaften Preiskorrekturen führen können, etwa wenn die Bewertungsrelationen wieder auf das durchschnittliche Niveau der vergangenen 20 Jahren zurückfallen. Danach sieht es derzeit zwar nicht aus, weil aufgrund der Rahmenbedingungen – hohe Nachfrage bei knappem Angebot – steigende Preise viel wahrscheinlicher als fallende sind. Allerdings dürfte sich das Ungleichgewicht in der Angebots-Nachfrage-Relation sukzessive abbauen. Der Rückenwind fallender Zinsen ist wohl Vergangenheit. Eher werden ein leicht anziehendes Zins- und Inflationsniveau die Nachfrage belasten. Demgegenüber wird die Angebotsseite durch den beflügelten Wohnungsbau größer.

Allerdings ist die Chance gut, dass sich der Immobilienboom in Deutschland ohne Crash abflacht: Die privaten Haushalte sind insgesamt nur moderat verschuldet. Immobilienkredite werden in der Regel konservativ vergeben. Zudem dürfte die Zinswende flach verlaufen. Die wirtschaftlichen Aussichten sind weiterhin solide. Und der Wohnungsbedarf ist vielerorts aufgrund der bislang viel zu niedrigen Fertigstellungszahlen so groß, dass ein Überangebot nicht so schnell zu befürchten ist. Hinzu kommt, dass sich die Finanzaufsicht wappnen konnte. Die notwendigen gesetzlichen Schritte für die gegebenenfalls erforderliche Aktivierung einer dämpfenden Kreditbremse sind bereits eingeleitet. Trotzdem kann eine Korrektur auch schärfer ausfallen und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wie auch das Finanzsystem schwächen. Das gilt vor allem, wenn etwa das Zinsniveau stärker anzieht. Deshalb ist weiterhin erhöhte Aufmerksamkeit geboten.

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