Internationale Immobilienmärkte: Niedrige Zinsen treiben Preise und Korrekturrisiken in die Höhe

In den zurückliegenden 10 Jahren haben sich die internationalen Immobilienmärkte sehr unterschiedlich entwickelt. 2007 unterbrach die gerade ausgebrochene Finanzkrise die dynamische Aufwärtsbewegung vieler Häusermärkte. In Großbritannien, Irland, Spanien sowie in den Vereinigten Staaten folgten scharfe Preiskorrekturen. Länder wie Finnland und Frankreich wurden von der Krise erfasst, aber die Immobilienmärkte konnten ihr erreichtes Niveau einigermaßen halten. Stabil blieben die Preise auch in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Hier ist allerdings auch der Mitte der 1990er eingesetzte verbreitete Preisauftrieb ausgeblieben. Das Kontrastprogramm zur Krise boten die Wohnungsmärkte in Australien, Kanada, Neuseeland, Norwegen und Schweden: Hier zogen die Immobilienpreise von kleinen Rücksetzern abgesehen einfach unbeirrt und mit hohem Tempo weiter an.

Aber wie ist die Lage heute? Führen die niedrigen Zinsen wieder zu einem kollektiven Preisboom? Sie haben jedenfalls dazu beigetragen, dass die Zeit fallender Immobilienpreise vorüber ist. Fast alle Märkte haben wieder den Wachstumsbereich erreicht. Lediglich in Italien sinken die Wohnungspreise noch. Leicht positive Wachstumsraten sind in Frankreich und Spanien zu beobachten. Am anderen Ende der Skala weisen Kanada und Neuseeland bereits wieder zweistellige Wachstumsraten auf. Knapp dahinter liegen mit hohen einstelligen Preiszuwächsen Schweden, Großbritannien und Österreich. Daran schließt sich eine ganze Reihe von Ländern mit einem recht kräftigen, wenngleich nicht ganz so ausgeprägten Preisauftrieb mit Wachstumsraten im mittleren einstelligen Bereich an. Dazu zählen Australien, Dänemark, Irland, die Niederlande, Norwegen, Portugal, die Vereinigten Staaten und Deutschland. Hierzulande ist es der stärkste Preisanstieg seit der Wiedervereinigung.

Bei allen Unterschieden in den einzelnen Ländern lassen sich zwei Faktoren als wesentliche Treiber für steigende Wohnungspreise identifizieren. Das ist erstens ein spürbarer Bevölkerungszuwachs. Während in Deutschland mit seinem vergleichsweise geringen Preisanstieg die Einwohnerzahl – vom jüngsten zuwanderungsbedingten Plus abgesehen – stagniert, wächst die Bevölkerung in vielen Ländern kräftig. Das schlägt sich in einem hohen Wohnungsbedarf und entsprechend kräftig steigenden Preisen nieder, wie es in Australien, Kanada, Neuseeland, Norwegen und Schweden der Fall ist. Im Gegensatz zur großen Bandbreite des Bevölkerungswachstums ist die Entwicklung des zweiten zentralen Preistreibers – dem fortgesetzten Zinsrückgang – viel homogener. So sind die Zinsen in den vergangenen zehn Jahren um etwa drei bis vier Prozentpunkte gesunken. Allerdings klafft das Zinsniveau für Hypothekendarlehen international weit auseinander: In Deutschland sind es weniger als zwei Prozent; Australier müssen dagegen über fünf Prozent „berappen“. Der Effekt fallender Zinsen dürfte aber nun wegfallen. Die Anleiherenditen sind bereits etwas gestiegen. Ein weiteres Indiz ist die im vergangenen Dezember von der US-Notenbank beschlossene Erhöhung der „Federal Funds Rate“ um 25 Basispunkte. Von einem solchen Schritt ist die EZB zwar noch weit entfernt. Weitere Zinssenkungen sind aber auch in der Eurozone unwahrscheinlich.

Eine Abflachung des Preisanstiegs ist aber keine schlechte Nachricht. Denn die Bewertungsrelationen der Kaufpreise gegenüber der Einkommens- und Mietentwicklung haben vor allem in den Ländern mit einem fortgesetzten Preisanstieg erhöhte, zum Teil aber auch sehr hohe Niveaus erreicht. Das gilt insbesondere für Norwegen, Belgien, Frankreich, Großbritannien, Australien, Kanada, Schweden und Neuseeland. Oft geht das gestiegene Risiko einer Preiskorrektur an den aufgeheizten Immobilienmärkten mit einer ausgeprägten Verschuldung der privaten Haushalte einher. Diese Kombination kann eine gefährliche Abwärtsspirale in Gang setzen, bei der finanziell überforderte Haushalte durch Notverkäufe die Preise am Immobilienmarkt immer weiter nach unten drücken. Während die Korrekturrisiken durch das niedrige Zinsniveau größer werden, ist das Gegensteuern zugleich schwieriger geworden. Deshalb werden zunehmend makroprudentielle Maßnahmen eingesetzt, mit denen etwa die Eigenmittelvorgaben für Banken heraufgesetzt oder die Kreditvergabestandards verschärft werden. Für letzteres wurden in Deutschland kurz vor dem Jahreswechsel die Voraussetzungen geschaffen. Erfahrungen hinsichtlich der Wirksamkeit dieser Instrumente sind allerdings noch kaum vorhanden.

Zusammengefasst wird es 2017 mit den internationalen Immobilienpreisen wohl weiter aufwärts gehen. Das Tempo dürfte aber durch stabile bis leicht anziehende Zinsen und den zunehmenden Einsatz von „Kreditbremsen“ nachlassen. Damit werden die Risiken an den internationalen Immobilienmärkten zwar vorerst nicht kleiner, sie vergrößern sich aber auch nicht mehr so stark. Der Idealfall für die Zukunft wäre ein „Soft-Landing“: Eine spürbar abgebremste Preisentwicklung, durch die sich im Zeitablauf die hohen Bewertungsrelationen allmählich abbauen können. Dagegen würde ein fortgesetzter kräftiger Preisauftrieb die Fallhöhe weiter vergrößern.

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