Italienischer Immobilienmarkt: Konjunkturflaute hat den Häusermarkt weiter im Griff

Regierungskrise, Schuldenkrise, Wirtschaftskrise oder Bankenkrise – die öffentliche Aufmerksamkeit ist Italien regelmäßig gewiss. Dagegen wird über den Immobilienmarkt zwischen Südtirol und Sizilien gefühlt viel seltener als über die Häusermärkte in anderen europäischen Ländern berichtet. Allerdings taugt der Markt auch nicht wirklich als Schlagzeilenlieferant. Exzessive Preisanstiege sind in der Vergangenheit genauso wie kräftige Korrekturen ausgeblieben. Die geringe Präsenz in der Presse sollte aber nicht darüber hinweg täuschen, dass der Immobilienmarkt für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung oder das Finanzsystem in Italien genauso bedeutend wie in anderen Ländern ist. Ein Blick auf den Zustand des italienischen Marktes für Wohnimmobilien kann also nicht schaden.

Vor etwa 20 Jahren – die Einführung der europäischen Gemeinschaftswährung warf ihre Schatten voraus – gingen die Hypothekenzinsen in Italien wie auch in anderen südeuropäischen Ländern spürbar zurück. Die so angekurbelte Nachfrage am Immobilienmarkt trieb die Häuserpreise binnen 10 Jahren um rund 75 Prozent nach oben. Das ist zwar ein kräftiges Plus, aber deutlich weniger als etwa in Frankreich oder Spanien. Der geringe Wettbewerb im Finanzsektor und die langwierige Verwertung von Kreditsicherheiten verteuerten Kredite und verhinderten hohe Beleihungen. Beides dämpfte den Immobilienboom, aber auch die Verschuldung der privaten Haushalte. Beim Ausbruch der internationalen Finanzkrise war das von Vorteil; eine Marktkorrektur wie an anderen Häusermärkten blieb aus. Zwei Rezessionen und die dadurch kräftig gestiegene Arbeitslosigkeit brachen aber die Widerstandskraft des Marktes und drückten das Preisniveau zwischen 2012 und 2015 um insgesamt 15 Prozent nach unten. In den mehr als halbierten Verkaufszahlen wurde die erodierte Nachfrage deutlich sichtbar. Dass der Preisrückgang nicht schärfer ausfiel, verhinderten die in dieser Zeit stark rückläufigen Neubauaktivitäten, die auf ein Siebtel des Vorkrisenniveaus einbrachen.

Im Laufe des vergangenen Jahres konnten sich die Hauspreise aber dank einer anziehenden Kaufnachfrage wieder stabilisieren. Das zeigen vor allem die gegenüber dem Tief um über 30 Prozent gestiegenen Transaktionszahlen. Zur Marktbelebung hat vor allem eine erheblich verbesserte Erschwinglichkeit beigetragen, die von spürbar gefallenen Kaufpreisen, langsam steigenden Einkommen und insbesondere den kräftig zurückgegangenen Hypothekenzinsen profitierte. Die laufende Kreditbelastung des Einkommens beim Immobilienkauf ist dadurch auf ein historisches Tief gesunken. Auch die Relation der Kaufpreise zu den Einkommen hat im langfristigen Vergleich ein sehr günstiges Niveau erreicht. Dazu kommen noch Steuervergünstigungen für den Erstwohnsitz, vor allem durch die 2016 weggefallene Grundsteuer.

Sind die gestiegenen Verkaufszahlen und der gestoppte Preisrückgang hoffnungsvolle Vorboten für eine Trendwende am Immobilienmarkt? Dafür spricht wenig: Das gesamtwirtschaftliche Wachstum mit nicht einmal einem Prozent im Jahr ist zu schwach, um die hohe Arbeitslosigkeit, insbesondere in Süditalien, spürbar zu senken. Zudem hemmt die hohe Arbeitslosenquote von 40 Prozent unter jungen Italienern das Nachwachsen von Erstkäufern. Zur gestiegenen Arbeitslosigkeit hat der unter die Räder gekommene beschäftigungsintensive Bausektor einiges beigetragen. Spürbar positive Beschäftigungseffekte durch anziehende Wohnungsbauaktivitäten sind im schwachen Marktumfeld aber wenig wahrscheinlich. Und für wachstumsfördernde Impulse fehlt dem hoch verschuldeten Land der Spielraum. Dazu kommen veritable Schwierigkeiten des italienischen Bankensystems mit einem zweistelligen Anteil notleidender Forderungen. Positiv ist zwar, dass die privaten Haushalte insgesamt nur moderat verschuldet sind. Durch das seit 2009 mehr als verdreifachte Niveau fauler Kredite könnten in der Zukunft jedoch Zwangsverkäufe stärker als bisher den Häusermarkt belasten.

Wenn sich dann noch mit anziehenden Zinsen die aktuell gute Erschwinglichkeit am Häusermarkt eintrübt, dürfte die Nachfrage wieder nachlassen. Deshalb lautet unser Hauptszenario für den italienischen Häusermarkt fortgesetzte Stagnation. Allerdings bleibt der Markt im schwachen wirtschaftlichen Umfeld anfällig für Rückschläge. Wenig wahrscheinlich sind nachhaltig anziehende Transaktionszahlen und Preise. Diese könnten aber temporär durch Vorzieheffekte angesichts steigender Zinserwartungen auftreten.

Artikel bewerten


Vielen Dank für Ihre Wertung. Ihre Wertung:
Aktuell ist noch keine Bewertung vorhanden. Seien Sie der Erste! Aktuelle durchschnittliche Bewertung des Artikels: 5.00

Hinterlasse eine Antwort

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *