Deutscher Immobilienmarkt: Zeichnet sich bei Gewerbeimmobilien eine Trendwende ab?

Deutsche Gewerbeimmobilien üben seit geraumer Zeit eine enorme Anziehungskraft auf Investoren aus. Sie bieten einen deutlichen Renditevorsprung gegenüber Anleihen, während die Risiken angesichts der soliden konjunkturellen Lage in Deutschland als beherrschbar eingeschätzt werden. Dabei konzentriert sich das Interesse auf das vergleichsweise kleine Segment qualitativ guter und attraktiv gelegener Büro- und Einzelhandelsobjekte in den sieben größten deutschen Städten, den Top-Standorten. Deren Anzahl ist naturgemäß nicht allzu groß, wodurch das Angebot für Miet- und Kaufinteressenten knapp bemessen ist. Bei letzteren ergänzt sich noch eine geringe Verkaufsbereitschaft. Die Eigentümer können zwar hohe Preise erzielen, sind dann beim Verkaufserlös aber auch mit dem „Anlagenotstand“ konfrontiert. Letztlich sank 2016 durch das knappe Angebot das Investmentvolumen um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 53 Milliarden Euro – ein Wert, der lediglich 2015 und 2007 überschritten wurde.

Weil sich die Relation von Angebot zu Nachfrage in den vergangenen Jahren für Mieter wie für Käufer immer weiter vom Käufer- zum Verkäufermarkt entwickelte, sanken die Renditen auf immer neue Tiefs, während die Mieten anzogen. 2016 lagen die anfänglichen Mietrenditen für qualitativ gute Büro- und Einzelhandelsobjekte in den Top-Standorten deutlich unter 4 Prozent – 2 Prozentpunkte weniger als noch vor zehn Jahren. Trotz Renditeverfall konnten bislang immer zwei Argumente für die vergleichsweise teuer gewordenen Immobilieninvestments angeführt werden: Neben dem immer größer gewordenen Abstand zu Anleihen, deren Renditen weitaus stärker gesunken sind, ermöglicht ein anziehender Miettrend später höhere Mieteinnahmen, wenn die Büro- und Einzelhandelsflächen neu vermietet werden.

Gerade erst hat die Zinsentscheidung der Fed signalisiert, dass die Anleiherenditen voraussichtlich steigen, während die bislang ungebrochen hohe Kaufnachfrage eher weiter rückläufige Mietrenditen erwarten lässt. Damit dürfte der aktuell hohe Renditeabstand zwischen Gewerbeimmobilien und Anleihen sukzessive abschmelzen. Dagegen dürften die Mieten für Büroflächen weiter steigen. Für Einzelhandelsflächen in den erstklassigen Lagen der Innenstädte und in Shopping-Centern sind die Aussichten aber weniger günstig.

Noch vor wenigen Jahren waren die Büromärkte der Top-Standorte von hohen Leerständen gekennzeichnet. So standen in der Mitte des vergangenen Jahrzehnts über 10 Prozent der Büroflächen leer; in Frankfurt wurde fast der doppelte Wert erreicht. Gründe waren die ausgeprägten Neubauaktivitäten im Zuge der Wiedervereinigung und dem Dot-Com-Hype, während die Konjunktur lahmte und die Zahl der Bürobeschäftigten sank. Heute ist die Lage genau entgegengesetzt. Nach der internationalen Finanzmarktkrise wurden Bürohäuser wesentlich verhaltener gebaut, während der Büroflächenbedarf durch den florierenden Arbeitsmarkt kräftig gewachsen ist. Dadurch konnte sich die Leerstandsquote für Büroflächen halbieren; in Berlin, München und Stuttgart sank sie auf lediglich noch 3 Prozent mit fallender Tendenz. Daher wird die Suche nach geeigneten Büroflächen schwieriger – und es lassen sich moderat steigende Mieten durchsetzen. Kräftige Mietanstiege über den aktuellen Durchschnitt von 28 Euro je Quadratmeter hinaus sind dagegen eher unwahrscheinlich. Denn die Flächeninteressenten verlängern im Zweifel bestehende Mietverträge oder weichen auf alternative Flächen aus.

Im Gegensatz zum etwas gemächlicheren Büromarkt haben Einzelhandelsflächen in den innerstädtischen 1A-Lagen einen kräftigen Aufschwung hinter sich; ganz anders als in Seitenlagen oder kleineren Städten, wo der Einzelhandel schon seit geraumer Zeit mit Stagnation und Leerstand zu kämpfen hat. Nachdem die Spitzenmieten binnen 10 Jahren im Durchschnitt um annähernd 50 Prozent auf fast 300 Euro je Quadratmeter gestiegen sind, zeigen aber auch hier Sättigungstendenzen. Weil die Umsätze im stationären Einzelhandel in dieser Zeit insgesamt nur um rund 6 Prozent zulegten, wird es immer schwieriger, höhere Mieten über die Verkaufserlöse zu erwirtschaften. Dagegen hat sich der Umsatz im Online-Handel in 10 Jahren fast verdreifacht. Und das Wachstumstempo im E-commerce dürfte hoch bleiben, weil das Angebot breiter und die Lieferungen schneller werden. Bei taggleichen Lieferungen, die Versender wie Amazon anstreben, werden sich noch mehr Käufer als heute überlegen, ob sich der Weg ins Shopping-Center lohnt. Dennoch dürfte der Einkaufsbummel beliebt bleiben, auch wenn tatsächlich weniger gekauft wird. Als Reaktion werden die Filialisten weniger Flächen nachfragen, für die sich bereits eine alternative Nachfrage von Gastronomen oder auch Fitnessstudios abzeichnet. Kräftige Mietzuwächse sind aber wohl erst einmal Vergangenheit. Dagegen könnten auf die Eigentümer der Shopping-Immobilien höhere Aufwendungen zukommen, denn Kunden und Filialisten sind anspruchsvoller geworden.

Das Interesse an erstklassigen Büro- und Handelsobjekten dürfte hoch bleiben, was zu tendenziell weiter fallenden Mietrenditen führt. Zugleich werden aber Anleiherenditen anziehen, während zumindest im Einzelhandel das Mieterhöhungspotenzial ausgereizt scheint. Angesichts eines wachsenden Investmentrisikos bei Gewerbeimmobilien ist ein selektives Vorgehen geboten; schließlich gilt auch hier die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt.

17.03.2017

Artikel bewerten


Vielen Dank für Ihre Wertung. Ihre Wertung:
Aktuell ist noch keine Bewertung vorhanden. Seien Sie der Erste! Aktuelle durchschnittliche Bewertung des Artikels: 3.50

Hinterlasse eine Antwort

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *