Frankreich: Immobilienmarkt kommt im Zinstief auf Touren

Der Ende der 90er Jahre einsetzende Boom an vielen Immobilienmärkten hat das Bewertungsniveau in Frankreich kräftig in die Höhe getrieben. Binnen zehn Jahren legten die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen um rund 150 Prozent zu. Mit dem Ausbruch der globalen Finanzmarktkrise kam es zu einem Rücksetzer, nicht aber zu einer größeren Korrektur, wie etwa in Spanien oder Irland. Im Zuge fallender Zinsen drehte der Markt rasch wieder ins Plus. Ende 2011 wurde der bisherige Höchststand der Preise erreicht. Danach begannen die Preise trotz weiter sinkender Zinsen abzubröckeln. Die Nachfrage erodierte aufgrund der auf weit unter einem Prozent im Jahr abgebremsten gesamtwirtschaftlichen Wachstumsrate und der deshalb in den zweistelligen Bereich gekletterten Arbeitslosenquote. Von 2012 bis 2015 sanken die Preise moderat um insgesamt 8 Prozent. Inzwischen steigen sie wieder; das Tempo ist jedoch verhalten.

Bei genauerem Hinsehen wird deutlich, dass der Markt kräftig an Fahrt aufgenommen hat. So erreichen die Verkaufszahlen für Bestandsimmobilien mit 850.000 Wohneinheiten – 30 Prozent mehr als 2013 – Rekordwerte. Aber auch Neubauobjekte verkaufen sich „wie geschnitten Brot“. Dass die Transaktionen hier nicht die bisherigen Maximalwerte erreichen, ist weniger eine Folge mangelnden Interesses, sondern geht vor allem auf die geringere Neubauaktivität zurück. Doch was sind die Ursachen für den Stimmungsumschwung am französischen Häusermarkt? Und wie kommt es zu dieser „Anomalie“ sehr hoher Transaktionszahlen bei gleichzeitig stagnierenden Preisen?

Die Hauptursache für die Marktbelebung ist die verbesserte Erschwinglichkeit. Dazu haben die seit einigen Jahren stagnierenden beziehungsweise leicht rückläufigen Immobilienpreise beigetragen, ebenso die immer weiter gefallenen Hypothekenzinsen. Trotz hoher Preise für Häuser und Wohnungen ist die laufende Einkommensbelastung einer Immobilienfinanzierung auf ein historisch niedriges Niveau gefallen. Das Interesse am Immobilienkauf dürfte aber auch deshalb hoch sein, weil sich die Kaufbedingungen perspektivisch aufgrund steigender Zinsen und Preise verschlechtern dürften. Somit führt Abwarten nicht mehr wie bisher zu günstigeren Einstiegsbedingungen. Neubauten profitieren außerdem von staatlichen Fördermaßnahmen: Bei vermieteten Wohnungen wurde die steuerliche Abzugsfähigkeit für den Zeitraum 2014 bis 2017 verbessert. Für Erstkäufer ist das Programm zinsfreier Kredite ausgeweitet worden.

Dass die Preise trotz der hohen Kaufnachfrage nicht stärker anziehen, hat verschiedene Ursachen. Ein Aspekt ist das schon relativ hohe Preisniveau, das es erschwert, Preiserhöhungen durchzusetzen. Die Marktentwicklung außerhalb der Ballungsräume ist verhaltener und bremst die Preisentwicklung insgesamt. Zudem ist das Angebot größer geworden. Einerseits wird wieder mehr gebaut, andererseits dürften Verkaufswillige, die im fallenden Markt der letzten Jahre vom Verkauf abgesehen hatten, die vergrößerte Nachfrage nutzen, um ihre Immobilie vergleichsweise gut verkaufen zu können.

Letztlich ist es kein Minuspunkt, dass die Preise trotz guter Nachfrage nicht steigen, da das Preisniveau bereits recht hoch ist. Weiter anziehende Preise steigern dagegen die Gefahr einer Korrektur am Immobilienmarkt, die im Unterschied zu anderen hoch bewerteten Häusermärkten bislang ausgeblieben ist. Außerdem ist das Fundament der Immobiliennachfrage noch nicht ausreichend solide, um einen weiter steigenden Preistrend am Immobilienmarkt zu rechtfertigen. Sobald die Preise spürbar anziehen, aber nicht die Einkommen, würde sich das ohnehin schon hohe relative Bewertungsniveau weiter verschlechtern. Eine kräftigere wirtschaftliche Dynamik könnte ohnehin nicht schaden, denn auf die aktuelle Triebfeder der Nachfrage – das Zinstief – ist nicht dauerhaft Verlass. Frankreichs Wirtschaft erreicht zwar hinsichtlich Wachstumsdynamik und Arbeitslosigkeit das durchschnittliche Niveau der Eurozone, allerdings nur aufgrund hoher Staatsausgaben. Zudem sinkt die Arbeitslosigkeit nur langsam. Bei den unter 25-jährigen Franzosen stagniert die Arbeitslosenquote entgegen dem fallenden Trend in der Eurozone bei knapp unter 25 Prozent.

Zunächst könnten die aktuell hohen Verkaufszahlen weiter zulegen, wenn sich viele Kaufinteressenten noch die günstigen Finanzierungskonditionen sichern wollen. Davon abgesehen halten wir aber ein leichtes Nachgeben der Verkaufszahlen für wahrscheinlich. Anhaltspunkte für eine beschleunigte Preisentwicklung sind ebenfalls nicht in Sicht. Bei ungünstigen Vorgaben könnten die Hauspreise erneut leicht sinken. Als Auslöser kommen vor allem steigende Zinsen, möglicherweise aber auch ein ungünstiger Ausgang der Präsidentenwahl im Mai in Frage. Unser Basisszenario geht von stagnierenden bis bestenfalls leicht steigenden Kaufpreisen aus. Von der Finanzierungsseite geht keine größere Gefahr aus, denn die Verschuldung der privaten Haushalte ist moderat. Risikomindernd wirken sich auch die konservativ vergebenen Festzinsdarlehen aus.

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