Irischer Häusermarkt: Vor dem Brexit ziehen die Preise kräftig an

Nach einem fulminanten Preisanstieg hat der irische Häusermarkt im Zuge der internationalen Finanzmarktkrise einen spektakulären Crash „hingelegt“: Verglichen mit vielen anderen Immobilienblasen sind die Preise schneller und tiefer gefallen; binnen fünf Jahren sind sie um mehr als 50 Prozent gesunken. So kosteten Häuser und Wohnungen nach der Korrektur im landesweiten Durchschnitt nur noch 45 Prozent des Spitzenwertes von 2007; in einigen Marktsegmenten lagen die Preise sogar noch 10 Prozentpunkte darunter. Aber auch die Markterholung unterschied sich von anderen Immobilienmärkten mit geplatzten Blasen. Denn statt einer allmählichen Stabilisierung ging der fallende Markt sofort zu erneut kräftig steigenden Preisen über. 2015 hat die hohe Aufwärtsdynamik aber nachgelassen. Verschärfte Kreditvergabebedingungen haben kräftig dazu beigetragen, dass sich der Preisauftrieb auf derzeit rund 8 Prozent im Jahr gut halbierte.

Doch wie konnte es zu diesem raschen Richtungswechsel am irischen Häusermarkt kommen? Zunächst nutzten „Schnäppchenjäger“ die in Dublin um mehr als die Hälfte gefallenen Kaufpreise zum günstigen Einstieg. Viel wichtiger für die Trendwende am Häusermarkt war und ist aber die durchschlagende konjunkturelle Erholung, die mit hohen gesamtwirtschaftlichen Wachstumsraten und einem zügigen Abbau der Arbeitslosigkeit einhergeht. Entsprechend positiv fällt das für die Kaufbereitschaft wichtige Verbrauchervertrauen aus. Zudem wird die spürbar verbesserte finanzielle Lage der privaten Haushalte von einer dank niedriger Zinsen und deutlich gesunkener Kaufpreise guten Erschwinglichkeit begleitet. Die belebte Wohnungsnachfrage basiert aber auch auf dem wieder angezogenen Bevölkerungswachstum, dem insbesondere in der Hauptstadtregion, aber auch in anderen Städten ein unzureichendes Wohnungsangebot gegenübersteht. Denn der Wohnungsbau brach auf ein Zehntel der im Boom allerdings auch völlig übertriebenen Fertigstellungenzahlen ein. Aber auch wenn die Neubauaktivitäten langsam wieder anziehen; sie reichen nicht, um den steigenden Wohnungsbedarf zu decken. Die Knappheit auf dem irischen Wohnungsmarkt dürfte deshalb eher noch zunehmen.

Die Faktoren, die für einen anhaltenden Preisauftrieb sprechen, dürften im laufenden Jahr und auch darüber hinaus im Wesentlichen weiter wirken. Verstärkt wird die Nachfrage noch von Erstkäufern, die sowohl von den wieder etwas abgeschwächten Kreditvergabestandards für Hypotheken als auch von Steuererstattungen im Rahmen des „Help to Buy“-Programms profitieren. Moderat anziehende Zinsen werden die Nachfrage über eine nachlassende Erschwinglichkeit allenfalls leicht dämpfen, größere Einschnitte sind angesichts des überwiegend freundlichen Umfeldes für den Immobilienmarkt aber nicht zu erwarten.

Zwei Entwicklungen könnten den Markt dagegen stärker belasten: Während kräftig steigende Zinsen eine eher niedrige Eintrittswahrscheinlichkeit aufweisen, sind die Chancen, dass der „Brexit“ und die damit verbundenen Belastungen ausbleiben, verschwindend klein. Denn der EU-Austritt Großbritanniens hat das Potenzial, sowohl der irischen Wirtschaft als auch dem Häusermarkt eine kalte Dusche zu verpassen. Die Wirtschaft beider Länder ist durch die gemeinsame Historie und die geografische Nähe eng verflochten. Rund ein Sechstel des gesamten irischen Außenhandels wird mit Großbritannien abgewickelt, weit mehr als in den übrigen EU-Ländern. Negative Auswirkungen mit Blick auf den voraussichtlich 2019 vollzogenen Austritt aus der Staatengemeinschaft können jedoch schon früher zutage treten. Bereits im kommenden Jahr dürfte sich das derzeit noch ausgeprägte gesamtwirtschaftliche Wachstum von mehr als 5 Prozent jährlich auf dann „nur noch“ etwas über 2 Prozent verlangsamen. Letztlich ist aber offen, wie stark der britische Alleingang auf die irische Konjunktur und im zweiten Schritt auf den Häusermarkt durchschlägt. So könnten die privaten Haushalte bei einer wirtschaftlichen Eintrübung etwa die Konsumausgaben stärker zurückfahren, während die Immobiliennachfrage moderater gedämpft wird.

Erst einmal dürfte die aktuell gute wirtschaftliche Basis, verstärkt von der Erstkäuferförderung, noch eine leicht beschleunigte Preisdynamik am Häusermarkt hervorrufen. Aber ab 2018 könnte die erwartete verlangsamte konjunkturelle Gangart die Preissteigerungsrate vom oberen in den mittleren einstelligen Bereich stärker abbremsen. Die tatsächliche Entwicklung wird aber vom Verlauf der Brexit-Verhandlungen abhängen. Ein Risikoaspekt, der die negativen Folgen eines Abschwungs am Immobilienmarkt erheblich verstärken könnte, ist die nach wie vor hohe Verschuldung der privaten Haushalte.

21.04.2017

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