Was haben die Nachbesserungen an der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gebracht?

Im März 2016 wurde die EU-Richtlinie zu Immobilienfinanzierung, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) – auch in Deutschland umgesetzt. Seitdem gilt, dass bei privaten Immobilienkrediten nicht mehr ausschließlich auf die Besicherung abgestellt werden darf, sondern die Rückzahlungsfähigkeit durch den Kreditnehmer im Vordergrund steht. Das klingt plausibel, behinderte aber die Kreditvergabe an bestimmte Kreditnehmergruppen wie junge Familien wegen eines temporär zu niedrigen Einkommens oder Senioren wegen der begrenzten Lebenserwartung. Das war vor allem deshalb der Fall, weil die in der EU-Vorgabe vorgesehene Ausnahme, dass bei Neubauten oder Renovierungen weiterhin auf den Immobilienwert abgestellt werden darf, in Deutschland nicht umgesetzt wurde. Sichtbare Bremsspuren in der Hypothekenvergabe waren die Folge.

Die heftige Kritik an der Umsetzung der Richtlinie bezog sich aber nicht nur auf diesen Aspekt, sondern auch auf die mit der Einführung der WIKR verbundene rechtliche Unsicherheit. Diese könnte zur Ablehnung von Kreditanträgen führen, um beispielsweise mögliche Haftungsrisiken in der Zukunft zu vermeiden. Weitere Kritikpunkte betrafen die Pflicht zur neuerlichen Kreditwürdigkeitsprüfung bei Anschlussfinanzierung sowie die damit nicht zulässigen Verzehrkredite (Umkehrhypotheken), mit denen Immobilienbesitzer einen Teil des in der Immobilie gebundenen Kapitals in zusätzliche laufende Einnahmen umwandeln können, ohne dass die Immobilie verkauft werden muss. Ein weiterer Minuspunkt ist, dass Banken keine Immobilienkredite in Fremdwährung mehr anbieten, weil sie mit der WIKR ein erhöhtes Wechselkursrisiko eingehen.

Noch im Dezember 2016 wurde seitens der Bundesregierung ein entsprechender Gesetzesentwurf vorgelegt, den der Bundestag Ende März beschlossen hat und dem der Bundesrat am 12. Mai zustimmte. Damit sind zwei zentrale Verbesserungen verbunden:
1) Es gilt nun auch in Deutschland die Ausnahme, dass der Immobilienwert bei Baumaßnahmen oder Renovierungen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung herangezogen werden darf.
2) Immobilienverzehrkredite fallen nicht unter die Regelungen der WIKR.

Wie sind die beschlossenen Änderungen zu beurteilen? Eine wesentliche Verbesserung ist die erleichterte Immobilienkreditvergabe an junge Familien und Senioren, denen der Bau eines Hauses oder der seniorengerechte Umbau ihrer Immobilie nun wieder leichter fällt. Positiv ist auch die Herausnahme der Verzehrkredite, weil damit Immobilieneigentümer ihre Immobilie nicht zwingend verkaufen müssen, um einen Teil des Wertes für den Lebensunterhalt zu verwenden. Vergleichsweise schwierig dürfte dagegen für manche junge Familien der Kauf einer Bestandsimmobilie bleiben, weil hier die Ausnahmen Bau und Renovierung nicht greifen. Das ist aber auch in der EU-Richtlinie so vorgesehen. Zudem hat sich bei der Schaffung von mehr Rechtssicherheit noch nicht viel getan. Allerdings wurden die Bundesministerien für Finanzen und Justiz in der WIKR-Neuregelung explizit ermächtigt, dazu Leitlinien auszuarbeiten. Ebenso stehen noch Regelungen für die Bonitätsprüfungen bei Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen aus. Insofern muss bei diesen beiden Punkten noch abgewartet werden, ob hier die gewünschte Klarheit geschaffen wird. Dagegen dürften geschaffenen Hürden für Fremdwährungsdarlehen fortbestehen. Da betrifft zwar nur wenige Kunden, ist für diese aber weiterhin problematisch.

Wenn die Kritikpunkte im Wesentlichen beseitigt werden, hätte man sich in der privaten Immobilienfinanzierung wieder dem Stand von vor Einführung der WIKR angenähert. Damit stellt sich aber auch die Frage, was der ganze – zum Teil hausgemachte – Aufwand gebracht hat. Denn dass die private Baufinanzierung in Deutschland auch vor der Umsetzung der WIKR im März 2016 gut funktioniert hat, wird wohl kaum jemand bestreiten.

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Ein Kommentar

Sehr schön die Herausnahme der Verzehrkredite. Die praktische FRage aber ist : wer bietet sie an und in welcher rechtlichen Form ????

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