Deutschland: Wohnungsmarkt im Wahlkampf – Was hilft gegen steigende Preise und Mieten?

Die Wohnungspreise sind unerschwinglich und die Mieten unbezahlbar. Hat sich die Lage am deutschen Wohnungsmarkt wirklich so zugespitzt, wie sie oft dargestellt wird? Tatsache ist, dass die Wohnungspreise kräftig steigen. Im zweiten Quartal verteuerten sich Eigenheime gegenüber der Vorperiode um beachtliche 1,9 Prozent. Davor ging es etwas langsamer aufwärts, wodurch der jährliche Preisanstieg mit aktuell 5,3 Prozent gut einen Prozentpunkt niedriger als 2016 ausfällt. In den sieben größten Städten steigen die Preise dagegen fast doppelt so schnell. Hier ziehen auch die Mieten spürbar mit rund 5 Prozent jährlich an. Vergessen wird aber oft, dass sich in Abwanderungsregionen Eigentümer freuen können, wenn sie überhaupt einen Käufer oder einen geeigneten Mieter finden.

Dass das Wohnen in strukturschwächeren Regionen günstig ist, nutzt den von hohen Preisen und Mieten geplagten Großstadtbewohnern nichts. Weil Wohnen viele Menschen bewegt, ist es zum Thema im Wahlkampf geworden. Die Konzepte sind dabei größtenteils „alte Bekannte“: So wollen SPD, Grüne und Linke mit Hilfe des sozialen Wohnungsbaus günstigen Wohnraum schaffen und mit einer verschärften Mietpreisbremse den Mietanstieg bremsen. Unionsparteien und FDP wollen dagegen den Mietwohnungsbau durch ausgeweitete Abschreibungsmöglichkeiten ankurbeln. Mit Zuschüssen für Familien wollen SPD und Unionsparteien den Eigentumserwerb erleichtern. Letztere wollen wie auch die FDP Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer einführen, damit der Eigenheimkauf nicht an hohen Nebenkosten scheitert.

Doch kann mit diesen Maßnahmen die Lage am Wohnungsmarkt nachhaltig entspannt werden? Zweifel sind berechtigt, weil das Kernproblem nicht gelöst wird. Die zugespitzte Lage auf den Wohnungsmärkten in Groß- und Universitätsstädten resultiert aus einem kräftig Zuzug in die Städte, dem ein über viele Jahre zu geringer Neubau gegenüber gestanden hat. Dadurch sind viele regionale Wohnungsmärkt wie leergefegt. Dieses knappe Angebot treibt zusammen mit dem hohen Wohnungsbedarf und der verbesserten wirtschaftlichen Lage vieler Haushalte die Mieten nach oben. Die Kaufpreise steigen zudem durch niedrige Hypothekenzinsen. Dagegen kommt der dringend benötigte Wohnungsbau nicht so richtig in Fahrt, erstens weil Bauflächen fehlen und zweitens weil die Kapazitäten der Bauwirtschaft schon stark ausgelastet sind.

Der Engpass Bauland wird aber auch nach der Wahl fortbestehen. Mit diesem konfliktträchtigen Thema verprellt man auch eher Wähler als das man neue dazugewinnt. Schließlich geht der Ausweis von Bauflächen oft mit ausgeprägtem Widerstand, etwa von Anwohnern oder Umweltschützern einher, die sich Gedanken um den Charakter ihres Wohnviertels, Schul- und Kita-Plätze, die schon stark belasteten Verkehrswege und um eine lebenswerte Umwelt machen. Am fehlenden Geld scheitert der Neubau dagegen nicht. Schließlich suchen viele Investoren händeringend nach Anlagemöglichkeiten, entsprechend hoch ist die Immobiliennachfrage. Die Ideen der Parteien gießen eher noch zusätzlich Öl ins Feuer. Mit Steuervorteilen, Eigenheimzuschüssen und Mitteln für den sozialen Wohnungsbau werden die Nachfrage nach Grundstücken, Wohnimmobilien sowie Bauleistungen wie auch die Preise weiter in die Höhe getrieben.

Mit den Konzepten sind zudem weitere Risiken und Nebenwirkungen verbunden: In Sozialwohnungen leben mit der Zeit immer weniger Bedürftige; nach Schätzungen ist etwa die Hälfte davon „fehlbelegt“. Regulierende Markteingriffe wie die Mietpreisbremse, die sich bislang als wirkungslos erwiesen hat, lösen das Problem fehlender Wohnungen auch nicht – im Gegenteil, damit werden eher Investoren verschreckt. Aber auch die Eigenheimförderung verfehlt ihr Ziel. Dort wo Wohnungen knapp sind, werden die Zuschüsse schnell auf die Kaufpreise aufgeschlagen. Andernorts können die Zuschüsse Bauwillige dazu verleiteten, sich finanziell zu überfordern. Und finanzkräftigere Bauherren kommen ohne Zuschüsse aus.

Unter dem Strich wird der Wahlausgang die Lage am Wohnungsmarkt nicht entspannen. Zum einen sind Lösungen für mehr Wohnbau wie ein forcierter Baulandausweis, vereinfachte Bauvorschriften oder die Qualifizierung von Baufachkräften eher langfristig angelegt, zumal hier zum Teil auch eher Länder und Kommunen verantwortlich sind. Zum andern lässt sich die Schnelle der über viele Jahre aufgestaute Wohnungsmangel nicht beseitigen. Die Hoffnung auf ein baldiges Ende des steigenden Preis- und Miettrends in den Ballungsräumen dürfte sich daher zerschlagen. Werden die Parteikonzepte wie geplant realisiert, könnten sie statt günstiger Wohnungen eher Marktverzerrungen und Belastungen für den Steuerzahler hervorbringen. Das Tempo des Preis- und Mietanstiegs dürfte dagegen allmählich nachlassen: Allein schon wegen des erreichten Niveaus können sich immer weniger Haushalte Preise oder Mieten leisten. Zudem hat die Bautätigkeit angezogen und sorgt sukzessive für ein steigendes Neubauangebot. Und die angezogene Inflation lässt die Realeinkommen langsamer steigen. Unter dem Strich ist davon auszugehen, dass die Wohneigentumspreise zwar weiter steigen, aber mit etwas weniger Tempo. Damit steigt auch das Blasenrisiko langsamer, sodass die Finanzaufsicht nicht auf ihre neu geschaffene Kreditbremse treten muss.

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