Risiken im deutschen Wohnungsmarkt steigen

Die Preise am deutschen Wohnungsmarkt steigen und steigen. Im dritten Quartal 2017 hat sich Wohneigentum gegenüber dem Vorjahr um etwas mehr als 6 Prozent verteuert. Die brummende Konjunktur und die extrem niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass die Preise bereits im siebten Jahr in Folge kräftig steigen. Gerade in den gefragten Großstädten zeigen sich zunehmend Überbewertungen. Die Kaufpreise in Relation zu den Mieten haben hier historische Durchschnittswerte deutlich überschritten. Signale für eine spürbare Korrektur sind im anhaltenden Aufschwung aber nicht auszumachen. Sollte es dazu kommen, ist es beruhigend, dass Häuser und Wohnungen hierzulande solide finanziert sind und so die Wahrscheinlichkeit einer Abwärtsspirale aus sinkenden Immobilienpreisen und ausfallenden Hypotheken verringern. Oder ist das etwa nicht (mehr) der Fall?

Denn tatsächlich wird die hohe Immobiliennachfrage in erheblichem Umfang über eine kräftig ausgeweitete Hypothekenvergabe finanziert. Auf den ersten Blick sind überbordende Risiken aber nicht ersichtlich. Dafür sprechen die moderate Verschuldung der privaten Haushalte und das mit knapp über 4 Prozent jährlich vergleichsweise verhalten anziehende Hypothekenvolumen. Zudem ist ein großer Teil der Hypotheken mit moderaten Beleihungen, langen Zinsbindungen und einer hohen Tilgung ausgestaltet Aber nicht jede Immobilienfinanzierung ist wetterfest. Die verfügbaren Daten zeigen, dass zumindest bei Hausfinanzierungen heute trotz deutlich gestiegener Kaufpreise keine höheren Eigenmittel als vor 20 Jahren eingebracht werden. Dafür hat sich aber die Kredithöhe um gut die Hälfte ausgeweitet. Trotzdem ist die Belastung des Haushaltsnettoeinkommens durch eine Immobilienfinanzierung dank des Zinstiefs im Durchschnitt von einem Drittel auf ein Viertel gesunken.

An anderer Stelle zeigt die Datenauswertung, dass der finanzielle Spielraum durch die niedrigen Zinszahlungen nicht selten eher für eine niedrige Kreditrate als für ein hohes Sicherheitsniveau eingesetzt wird. Das legen die am häufigsten auftretenden Zinsbindungsfristen (10 Jahre) und Tilgungssätze (2 Prozent) nahe. Daraus resultiert ein erhöhtes Zinsanpassungsrisiko, weil mit dieser Kombination zum Zinsanpassungszeitpunkt nur etwas mehr als ein Zehntel der Schuld abgetragen ist. Und die ist oft recht hoch; fast die Hälfte der Darlehen weisen Beleihungsausläufe von über 80 Prozent auf. Liegt das Zinsniveau zum Anpassungszeitpunkt um ein oder zwei Prozentpunkte über dem heutigen, springt die Kreditrate kräftig in die Höhe. Zudem führt die relativ niedrige Tilgung zu langen Kreditlaufzeiten von 35 und mehr Jahren. Dabei sind die Käufer oft schon über 40 Jahre alt.

Nun ist der Immobilienkauf angesichts der niedrigen Zinsen trotz der hohen Preise oft noch attraktiver als Mieten. Auch weil der Neubau mit der Nachfrage nicht Schritt hält, dürften die Kaufpreise weiterhin kräftig anziehen; eine Jahresrate von 5 bis 6 Prozent ist drin. Deshalb werden die Immobilienpreise voraussichtlich erneut schneller als Verbraucherpreise, Mieten und Einkommen steigen. Damit nehmen die Bewertungen am Wohnungsmarkt und auch das Korrekturrisiko weiter zu. Zwar steht keine bedrohlich aufgepumpte Blase am deutschen Immobilienmarkt vor der Tür. Risiken bestehen aber durchaus, auch mit Blick auf einen Teil der Immobilienfinanzierungen.

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