Droht erneut Gefahr vom US-Häusermarkt?

Der US-Häusermarkt hat sich in den vergangenen zehn Jahren von einer sehr tiefen Krise erholt. Einige Indikatoren erinnern allerdings nur auf den ersten Blick stark an die Situation kurz vor dem Platzen der Preisblase. Der Case-Shiller-Hauspreisindex für die 20 größten Metropolen dürfte beispielsweise in diesem Frühjahr wieder sein Vorkrisenniveau erreichen. Dies ist insofern besorgniserregend, da der rapide Preisverfall im Jahr 2007 in den Großstädten begann. Dort war es auch zu den stärksten Preisübertreibungen gekommen. Dennoch dürften nach unserer Einschätzung vorerst vom Häusermarkt keine ernsthaften Gefahren für die Konjunktur ausgehen. Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass weiterhin die verschärften Kreditvergaberichtlinien angewendet werden.

Letztendlich haben strengere Finanzierungskonditionen dazu geführt, dass die Eigentumsquote seit der letzten Krise gesunken ist. Vor allem junge Familien sind in das Mietsegment abgewandert. Diese Erstkäufer steigen also zu einem späteren Zeitpunkt in den Eigentumsmarkt ein, nämlich dann, wenn sie über das erforderliche Eigenkapital verfügen. Durch den kontinuierlichen Preisanstieg in den letzten Jahren hat sich die Erschwinglichkeit eines Hauses für die privaten Haushalte wieder verschlechtert, dies zeigt ein Index der Maklervereinigung. Nach der Krise waren durch den Preisverfall und den Rückgang der Zinsen Immobilien wieder bezahlbar geworden. Letztendlich sind die „eigenen vier Wände“ derzeit damit aber immer noch deutlich erschwinglicher als im Jahr 2007.

Die gute Bezahlbarkeit hat dann auch in den letzten drei Jahren die Zahl der Hausverkäufe kräftig in die Höhe getrieben. Um wirklich beurteilen zu können, ob die Marktaktivität schon wieder heiß gelaufen ist, sollten die Verkaufszahlen in Relation zu der Zahl der privaten Haushalte betrachtet werden. So ist die Zahl der Haushalte doch seit dem Jahr 2007 immerhin um rund elf Millionen gestiegen! Wird dies berücksichtigt, weisen auch die Verkaufszahlen NICHT auf einen heiß gelaufenen Markt hin.

Bleibt noch die Bautätigkeit als ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung der Angebotsseite. Hier zeigt die Baustatistik eine moderate Entwicklung: Die Zahl der Baubeginne hat sich im vergangenen Jahr mehr oder weniger seitwärts bewegt. Ein noch verhalteneres Bild entsteht, wenn auch im Hinblick auf die Bautätigkeit die Zahl der privaten Haushalte berücksichtigt wird. Im langjährigen Durchschnitt wurden rund 13 Häuser pro ein Tausend private Haushalte gebaut, zuletzt entstanden allerdings weniger als zehn Häuser. Aktuell kann von dieser Seite also ebenfalls Entwarnung gegeben werden.

Außer Acht gelassen werden darf aber keinesfalls, dass die privaten Haushalte in den USA immer noch hoch verschuldet sind, auch wenn sich die Lage inzwischen entspannt hat. Im vergangenen Jahr lag die Verschuldung im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen immerhin bei rund 105 Prozent, nach 134 Prozent im Jahr 2007. Hinzu kommt noch, dass seit vier Quartalen der Verschuldungsgrad wieder leicht aufwärts tendiert. Bisher liegt der Anstieg jedoch insgesamt nur bei einem Prozentpunkt.

Die gute Lage am Arbeitsmarkt und das niedrige Zinsniveau stützen auch 2018 die Häusernachfrage. Durch einen nur leicht verlangsamten Auftrieb bei den Häuserpreisen und steigende Zinsen wird sich die Bezahlbarkeit einer Immobilie allerdings weiter verschlechtern. Dies wiederum bremst den Schwung auf der Nachfrageseite. Solange es nicht zu einer kurzfristigen Lockerung der Kreditvergabe kommt, dürfte sich das Tempo am Häusermarkt also in geordneten Bahnen verlangsamen. Ein unerwartet deutliches Anziehen der Bautätigkeit könnte jedoch zum Risikofaktor werden. Der moderate Kurs der Notenbank dürfte hingegen keine Turbulenzen verursachen. Besonders wegen der überbordend guten Stimmung im Wohnungsbausektor sollte die Bautätigkeit in den kommenden Monaten sorgfältig im Auge behalten werden. Bei einer übermäßigen Angebotsausweitung drohen sinkende Häuserpreise.

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