Internationale Häusermärkte: Kreditbremsen und steigende Finanzierungskosten dämpfen den Preisauftrieb

An den meisten internationalen Immobilienmärkten ging es 2017 erneut aufwärts, oft sogar kräftig. Mit Blick auf die einzelnen Länder hat sich das Gesamtbild sogar noch verbessert. Denn den Ländern mit hohen Preiszuwächsen standen kaum noch fallende Immobilienmärkte gegenüber. Und dort, wo die Preise zurückgingen, lag die Sinkrate nur knapp unter der Nulllinie. Außerdem konnte das Tempo des Preisanstiegs etwa in Irland, den Niederlanden oder Portugal noch zulegen. Auch in Deutschland ging es mit einem Jahresplus von 6 Prozent erneut flott bergauf. Aber so erfreulich die sich abzeichnende Markterholung in Griechenland oder Italien auch ist, schwerer wiegt die Besorgnis über den anhaltenden Boom in wirtschaftlich erfolgreichen Ländern mit hoher Zuwanderung wie Australien, Kanada, Neuseeland, Norwegen oder Schweden. Die ohnehin gute Immobiliennachfrage wird von niedrigen Zinsen und oft von Investoren weiter angeheizt. Aber in der zweiten Jahreshälfte hat sich hier der Preisauftrieb merklich abgekühlt. In Oslo, Stückholm und Toronto sanken die Preise sogar.

 

Auf diesen Boom-Märkten haben eine verschlechterte Erschwinglichkeit durch die schon hohen Preise und leicht gestiegene Zinsen, aber auch ein größeres Angebot durch anziehende Neubauaktivitäten gebremst. Vor allem haben aber zum Teil mehrfach verschärfte makroprudentielle Maßnahmen den Preisauftrieb beendet. Denn die seit der Jahrtausendwende teilweise um mehr als das Dreifache gestiegenen Kaufpreise gehen Hand in Hand mit einer ausgeuferten Verschuldung privater Haushalte. Gerät ein solcher Immobilienmarkt ins Rutschen, kann daraus eine gefährliche Abwärtsspirale entstehen. Damit das nicht passiert, setzen die Länder auf verschärfte Beleihungsvorgaben, verpflichtende Tilgungen oder Steuern für ausländische Käufer. Letztlich können die über viele Jahre aufgebauten Risiken aber nur sukzessive abgebaut werden. So kann auch eine zu starke Marktabkühlung zu einer ungewollt heftigen Korrektur führen.

 

Ist auch der deutsche Immobilienmarkt betroffen? Schließlich wird auch hierzulande über eine Preisblase diskutiert, auch weil in Großstädten wie Berlin, Frankfurt oder München zweistellige Preiszuwächse erreicht werden, was vor allem hier zu Preiskorrekturen führen könnte. Insgesamt ist das Risiko hierzulande jedoch kleiner: Der kumulierte Preisanstieg ist weitaus niedriger, die Verschuldung der Haushalte ist insgesamt moderat und die Kreditvergabe ist vergleichsweise solide.

 

Aber wie geht es 2018 weiter? Geht den steigenden Hauspreisen die Puste aus oder sind sogar Vorboten von Preiskorrekturen zu erkennen? Letzteres ist eher unwahrscheinlich. Das zumeist solide wirtschaftliche Umfeld und nach wie vor niedrige Zinsen sprechen dagegen. Zudem sind trotz anziehendem Wohnungsbau keine ausgeprägten Angebotsüberhänge in den einzelnen Ländern zu erkennen. Preiszuwächse werden aber mühseliger und damit voraussichtlich verhaltener, auch in Deutschland: Denn steigende Kaufpreise sowie stagnierende bis leicht anziehende Zinsen lasten auf der Erschwinglichkeit, der ein wachsendes Wohnungsangebot gegenübersteht. Zwei Fragen dürften im laufenden Jahr und voraussichtlich darüber hinaus die Immobilienmärkte beschäftigen. Das ist erstens das Ausmaß der vermutlich aufwärts gerichteten Zinsentwicklung. Und zweitens die Reaktion der Häusermärkte darauf, die erstmals nach vielen Jahren fallender Finanzierungskosten wieder mit steigenden Zinsen zu tun haben werden.

 

 

Im Index sind Australien, Belgien, Dänemark, Deutschland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Großbritannien, Irland, Italien, Kanada, Neuseeland, die Niederlande, Norwegen, Österreich, Portugal, Schweden, die Schweiz, Spanien und die Vereinigten Staaten gleichgewichtet berücksichtigt.

 

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