Deutscher Wohnungsmarkt: Bundesverfassungsgericht gewährt letzte Gnadenfrist bei Grundsteuer

Das tut weh: Das Bundesverfassungsgericht hat diese Woche die rechtliche Grundlage der 14 Milliarden Euro schweren Grundsteuer kassiert. Dabei ist sie mit rund einem Sechstel des kommunalen Steueraufkommens in vielen Rathäusern eine willkommene Geldquelle, die die Kommunen zudem mittels Hebesatz stärker sprudeln lassen können. Außerdem ist das Steueraufkommen sehr stabil, weil es praktisch nicht von wirtschaftlichen Einflüssen tangiert wird. Damit es dabei bleibt, ist Eile geboten. Nach dem Richterentscheid muss bis Ende 2019 eine Neuregelung her. Danach gilt noch eine Umsetzungsfrist bis 2024. Doch wie konnte es überhaupt so weit kommen?

Nun ist nicht die Grundsteuer selbst, sondern ihre völlig veraltete Bemessungsgrundlage, die auf Bewertungen aus den Jahren 1935 für Ost- und 1964 für Westdeutschland fußt, verfassungswidrig. In den vergangenen Jahrzehnen haben sich die Grundstückspreise regional völlig unterschiedlich entwickelt, sodass Grundstückswert und Besteuerungsbasis weit auseinanderklaffen können. Denn die nach dem Bewertungsgesetz §21 alle 6 Jahre vorgesehene Neufestsetzung der Einheitswerte erfolgte nicht. Dass auch keine alternative Lösung beschlossen wurde, macht die Komplexität deutlich. Bereits seit den 1990er Jahren wird über eine Reform der schon damals unzeitgemäßen Wertansätze gerungen. Mit zwei 2011 und 2012 vorgetragenen Verfassungsbeschwerden stieg die Dringlichkeit weiter. Mit der 2014 vom Bundesfinanzhof festgestellten Verfassungswidrigkeit verschärfte sich die Lage erneut. Dennoch scheiterte 2016 eine Neuregelung auf Basis des Kostenwertmodells, weil sich 2 der 16 Bundesländer – Bayern und Hamburg – querlegten.

Das Problem der Grundsteuer ist zwar auch das Zuständigkeitswirrwarr von Bund, Ländern und Kommunen, vor allem aber ihre Reichweite: Sie betrifft die finanzielle Basis jeder Stadt oder Kommune. Für die Berechnung der Steuer müssen deutschlandweit 35 Millionen Grundstücke taxiert werden. Und jeder private Haushalt, ob arm oder reich, muss sie zahlen, weil die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auch auf Mieter umgelegt wird. Derzeit entfällt im Durchschnitt auf jede der 40 Millionen Wohnimmobilien eine jährliche Grundsteuerbelastung von rund 350 Euro, berechnet aus dem Einheitswert, der vom Gebäudetyp beeinflussten Messzahl und dem kommunalen Hebesatz.

Würde das Kostenwertmodell realisiert, das auf dem existierenden Bodenrichtwert plus einem pauschalierten Gebäudezuschlag aufsetzt, dürfte die zukünftige Grundsteuer regional jedoch erheblich abweichen. Während es in strukturschwachen Landesteilen mit niedrigen Grundstückspreisen wohl etwas günstiger würde, dürfte die Belastung in den Ballungsräumen steigen, selbst bei reduzierten Hebesätzen. Die Bemühungen, das Wohnen dort erschwinglicher zu machen, würde somit weiter erschwert. Schließlich sind in Frankfurt, Hamburg oder München auch die Grundstücke, auf denen vergleichsweise günstige Mietwohnungen stehen, leicht mehrere Millionen Euro wert. Zu solch gravierenden Verschiebungen käme es nicht beim bayerischen Entwurf einer Grundsteuerberechnung nach Grundstücks- und Gebäudefläche. Das ist einfach, auch weil im Regelfall eine einmalige Bewertung ausreicht. Villen auf Sylt oder am Starnberger See, die um ein Vielfaches teurer sind als Einfamilienhäuser in Ostfriesland oder in der Uckermark, kämen jedoch auf eine ähnliche Grundsteuerbelastung. Andere Lösungen basieren nur auf der Grundstückgröße oder dem reinen Bodenwert. Das könnte der Wohnungsknappheit entgegenwirken, weil der Anreiz steigt, unbebaute Grundstücke für Wohnraum zu nutzen.

Die Zeit zum Handeln ist für die überfällige Neuregelung knapp bemessen. Allerdings liegen die verschiedenen Varianten und deren Auswirkungen auch schon auf dem Tisch. Ob sich die Politiker bei ihrer Entscheidung davon leiten lassen, dass aufwendige Bewertungsverfahren kaum praxistauglich sind, bleibt abzuwarten. Von der Umsetzung her betrachtet sind rein flächenbasierte Berechnungsmodelle im Vorteil. Der aktive Finanzminister Olaf Scholz hat sich – als Erster Bürgermeister von Hamburg – jedenfalls schon einmal gegen das aufwendigere Kostenwertmodell entschieden. Aber wie die Entscheidung auch ausgeht, die Mitarbeiter in den Finanzbehörden können sich auf viele Überstunden gefasst machen.

 

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