Droht am US-Häusermarkt ein Einbruch?

2018 sind die Häuserpreise in den Vereinigten Staaten das siebte Jahr in Folge gestiegen. Der Auftrieb hat zuletzt jedoch an Schwung verloren, da die Verkaufszahlen stagnieren. Der Verschuldungsgrad der privaten Haushalte ist inzwischen deutlich gesunken, liegt aber immer noch bei rund 100% des Einkommens. Eine moderate Kreditvergabe und auch Bautätigkeit sprechen gegen einen drohenden Preisverfall. Ein plötzlicher Nachfrageeinbruch und eine wieder steigende Verschuldung sind dennoch Risiken. Aber betrachten wir die Lage auf diesem wichtigen Immobilienmarkt doch etwas genauer. Schließlich hat der Hypothekenbestand in den USA im vergangenen Jahr immerhin wieder den Wert von 9 Bio. US-Dollar überstiegen, dies war zuletzt 2008 der Fall gewesen.

Durch einen stetigen Aufwärtstrend haben die US-Häuserpreise bereits vor zwei Jahren wieder das Vorkrisenniveau erreicht und inzwischen auch überschritten. Im Verlauf des vergangenen Jahres verringerte sich dann erstmals seit 2014 die Nachfrage. Dies zeigte sich in rückläufigen Verkaufszahlen und einer leicht schwächeren Preisdynamik. Dabei bremsten vor allem die Verkäufe von bestehenden Häusern sichtbar ab. Aber auch bei den Neubauten kam der Aufwärtstrend zum Erliegen. Sicher drosselte auch eine allmähliche Angebotsknappheit die Transaktionen in beiden Marktsegmenten. Aber wäre dies der einzige Einflussfaktor gewesen, dann hätte der Preisanstieg Fahrt aufnehmen müssen.

Letztendlich haben andere Faktoren, wie das erhöhte Preisniveau und die gestiegenen Hypothekenzinsen, die Häusernachfrage gedrosselt. Die „Erschwinglichkeit“ für die privaten Haushalte hat sich dadurch zwar verschlechtert, ist im langfristigen Vergleich aber immer noch recht gut.

Um die Angemessenheit der Verkaufszahlen beziehungsweise der Nachfrage zu beurteilen, sollte nicht nur die absolute Zahl an Transaktionen betrachtet werden. Denn immerhin ist die Zahl der Haushalte, und damit das Nachfragepotenzial, seit 2007 deutlich gestiegen. Wird dies berücksichtigt, ergeben sich solide und nicht „aufgeblähte“ Verkaufszahlen. Dies bestätigt auch der Blick auf die Kreditvergabe.

Insgesamt herrscht eine recht gute Lage am US-Häusermarkt. Dazu hat auch die leicht restriktive Geldpolitik der amerikanischen Notenbank beigetragen. Allein 2018 wurden viermal die Leitzinsen erhöht. Im Hinblick auf den Häusermarkt war dieses Vorgehen durchaus angemessen, um einer Überhitzung des Marktes entgegenzuwirken.

Die sehr gute Beschäftigungslage und ein solides Wachstum stützen nach wie vor die Nachfrage nach den „eigenen vier Wänden“. Dämpfend wirkt hingegen die verschlechterte Erschwinglichkeit. Dies ist ein wichtiger Marktmechanismus, der den Preisauftrieb begrenzt. Bedenklich wäre es allerdings, wenn schwächere Verkaufszahlen dazu führen, dass die Kreditvergabe gelockert wird. Dann würde nicht nur der Preisanstieg wieder Fahrt aufnehmen, sondern auch der Verschuldungsgrad der privaten Haushalte schnell anziehen. Und das, nachdem sich dieser nur zögerlich in den letzten Jahren gebessert hatte und immer noch recht hoch ist.

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