Erfolg im Internet sorgt für Wandel im Einzelhandel

Der Einzelhandel ist keine dynamische Wachstumsbranche. Wachstum ist fast ausschließlich über den Preis oder zu Lasten von Konkurrenten möglich. Zudem führt der Trend in Richtung Internethandel zu einem Umbruch im Einzelhandel. Ein beträchtlicher Teil der Umsatzzuwächse der vergangenen Jahre landete nicht in den Ladengeschäften, sondern bei den Internet-Shops. Mittlerweile wird mehr als jeder zehnte Euro im Einzelhandel online umgesetzt.

Zudem konnten nicht alle Einzelhandelssegmente gleichermaßen von der gestiegenen Nachfrage der letzten Jahre profitieren. So liegt das reale Umsatzniveau von Baumärkten und Warenhäusern aktuell deutlich unter dem Wert von 2008. Selbst bei Einbeziehung der Preisentwicklung sieht es bei den Warenhäusern nur wenig besser aus. Nominal haben sich die Supermärkte in den vergangenen zehn Jahren am besten entwickelt. Sie verdanken ihr Wachstum jedoch weitgehend den Preissteigerungen, die sie bei den Kunden durchsetzen konnten.
Der Einzelhandel ist untrennbar mit dem Immobilienmarkt verbunden. Denn für das klassische Retailgeschäft – den stationären Einzelhandel – werden immer auch entsprechende Verkaufsflächen benötigt. Einzelhandelsimmobilien mit insgesamt rund 124 Millionen Quadratmetern Verkaufsfläche sind ein Schwergewicht am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien. Allerdings ist die Vermietung von Verkaufsflächen kein einfaches Geschäft. Zum einen wurde der Flächenbestand kräftig ausgebaut. Zum anderen dämpfen der lange Zeit stagnierende Einzelhandelsumsatz und der florierende Online-Handel die Flächennachfrage sowie die Mietentwicklung. Nur in den Top-Lagen weniger Großstädte konnten die Einzelhandelsmieten spürbar zulegen.

Während die Mieten für Wohnungen, Büros und Logistikobjekte weiter steigen, ist bei den Einzelhandelsmieten das Ende der Fahnenstange erreicht. Selbst in attraktiven Großstädten kommt es inzwischen zu Mietrückgängen. Entsprechend verhalten hat sich die Investorennachfrage nach Einzelhandelsimmobilien wie etwa Shopping-Centern entwickelt. Die Herausforderungen für die Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien werden nicht kleiner, auch weil der konjunkturelle Rückenwind schwindet. Denn obwohl die Rahmenbedingungen weitgehend gleichgeblieben sind, nähert sich der Nachfrageboom der vergangenen Jahre langsam seinem Ende. Trotz anhaltend niedriger Zinsen ist 2018 die Sparquote kräftig gestiegen. Außerdem spüren selbst die stationären Geschäfte in den teuren Innenstadtlagen die Konkurrenz aus dem Netz. Und wenn das Wachstumstempo insgesamt nachlässt, bleibt vielleicht am Ende nicht mehr genug für die traditionellen Läden übrig.

Starke Shopping-Standorte mit Wachstumspotenzial sind gegenüber den Belastungen durch das Online-Shopping noch vergleichsweise gut gewappnet. Das gilt insbesondere für die Top-Standorte, deren Mieten sich zuletzt stabil auf hohem Niveau gehalten haben. Handelsobjekte mit dem Fokus auf Nahversorgung stehen bislang gut da, weil hier kaum im Internet bestellt wird. Auch gut gelegene Geschäftshäuser in den Innenstädten dürften die schwächere Nachfrage der klassischen Retailer recht gut verkraften. Sind die Innenstädte ausreichend attraktiv und laden zum Bummeln ein, dürfte es an alternativen Flächennachfragern wie Gastronomie, Supermärkten, Drogerien oder Fitness-Studios nicht mangeln. Zudem könnten Verkaufsräume in Büroflächen umgewandelt werden, die in vielen Städten kaum noch verfügbar sind. Unter dem Strich müssen sich Vermieter auf ein verändertes Umfeld einstellen. Im Vermietungsgeschäft sind kürzere Vertragslaufzeiten mit Umsatz- statt Festmieten, Mieter jenseits der klassischen Retail-Konzepte sowie insgesamt eher sinkende als steigende Mieten zu erwarten. Zudem dürften temporäre Leerstände häufiger auftreten.

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