Deutscher Wohnungsmarkt: Genehmigungen 2018 leicht rückläufig, zunehmende Regulierung könnte dies noch verschlimmern

Das zu knappe Wohnungsangebot ist ein wesentlicher Grund für kräftig steigende Immobilienpreise und Mieten. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Denn die Zahl der Baugenehmigungen ist im vergangenen Jahr sogar minimal um 0,2% auf 347.300 Wohnungen zurückgegangen. Das ist auf den ersten Blick weniger gravierend, schließlich ist die Genehmigungszahl nicht einmal um 1.000 Einheiten gesunken. Abwärts ging es zudem vor allem bei Wohnheimen. Dagegen ist die Zahl der genehmigten Häuser und Wohnungen um 3.000 auf 332.600 Stück gestiegen.

Problematischer ist, dass der Bau neuer Wohnungen nicht hinterherkommt: Es stockt bei den Fertigstellungen. Im vergangenen Jahr dürften rund 300.000 gebaut worden sein, rund 100.000 Einheiten unter dem geschätzten jährlichen Neubaubedarf. Ein größerer Zuwachs ist angesichts der weitgehend ausgelasteten Bauwirtschaft kaum möglich. Für wesentlich mehr Fertigstellungen benötigt der arbeitsintensive Bausektor mehr Mitarbeiter, die zwar händeringend gesucht werden, angesichts der guten Lage auf dem Arbeitsmarkt aber kaum verfügbar sind. Gebremst wird der Neubau auch von wachsenden Protesten. Dazu trägt das kräftige Einwohnerwachstum in vielen Städten bei, wodurch es dort immer enger wird. Im Ergebnis wird der Wohnungsmangel von Jahr zu Jahr größer. Kumuliert klaffte in den zurückliegenden zehn Jahren zwischen den genehmigten und tatsächlich gebauten Wohnungen eine Lücke von rund 500.000 Einheiten. 2018 sind 50.000 dazu gekommen, 2019 dürfte es ähnlich aussehen.

Dennoch ist auch die Entwicklung der Baugenehmigungen unbefriedigend. Sie symbolisiert, dass die vielen seit langem bekannten Hemmnisse für den Wohnungsbau nach wie vor bestehen. Dazu zählen etwa der zähe Ausweis von Bauflächen, langwierige Genehmigungsverfahren, kaum Fortschritte beim Abbau des bundesweiten Durcheinanders von Bauvorschriften sowie hohe und somit auch teure Standards für den Wohnungsbau und die Energieeffizienz.

Gut voran geht es hingegen vor allem bei der Regulierung des Wohnungsmarktes. Neben der Mietpreisbremse ist ein von vier auf sechs Jahre verlängerter Betrachtungszeitraum der Mietspiegel geplant, der den vom fehlenden Wohnungsangebot verursachten Mietanstieg dämpfen soll. Die mögliche Umlage von Modernisierungskosten wurde von 11% auf 8% gesenkt. Hinzu kommen kommunale Milieuschutzvorgaben, Umwandlungsverbote von Miet- in Eigentumswohnungen oder Mindestvorgaben für den Anteil von Sozialwohnungen in Neubauprojekten.

Die Regulierungsflut dürfte die Motivation von einigen Investoren senken, sich am Wohnungsmarkt zu engagieren. Damit würde das Problem des fehlenden Wohnraums allerdings noch größer. Die mit Immobilien erzielbaren Renditen sind angesichts kräftig gestiegener Kaufpreise ohnehin spürbar gesunken. Die hohen Erwerbsnebenkosten machen die Situation nicht besser. Insofern ist es ungünstig, wenn die Anhebung der anfangs niedrigen Mietrenditen durch spätere Mietsteigerungen erschwert wird. Die Berliner Initiative zur Enteignung großer Wohnungsgesellschaften, die als Verursacher hoher Mieten angesehen werden, ist in dieser Hinsicht auch nicht förderlich. Wenngleich die Realisierung unwahrscheinlich ist, allein der große Zuspruch aus der Bevölkerung und von Teilen der Politik wirkt abschreckend.

Die nur allmähliche Ausweitung des Angebots kann den Wohnungsmarkt jedenfalls nicht entspannen und damit den Anstieg von Preisen und Mieten auch nicht dämpfen.

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