Deutsche Gewerbeimmobilien – gefragt, aber teuer

Mit Anleiherenditen nahe null kommen Investoren am Immobilienmarkt kaum vorbei. Daraus leitet sich eine anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ab, die auf ein knappes Angebot trifft. Als Folge sind die Mietrenditen zwischenzeitlich kräftig gefallen. So können in München und Berlin mit erstklassigen Büro- und Handelsobjekten nicht einmal mehr 3% realisiert werden. Stark verteuert haben sich aber auch Hotels, Logistikobjekte und Mehrfamilienhäuser.

Die fallenden Renditen schwächen den hohen Mittelzufluss mitnichten. Mit 62 Mrd. Euro wurde im vergangenen Jahr das bislang höchste Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien verzeichnet. Dazu addieren sich 15 Mrd. Euro für Wohnungsportfolios. Allerdings gibt es spürbare Verschiebungen zwischen den Assetklassen: So hat im Zuge des boomenden E-Commerces mit der Flächennachfrage auf den Shopping-Meilen auch das Interesse an Handelsimmobilien nachgelassen. Das gilt jedoch nicht für den Bereich Nahversorgung, der als weitgehend resistent gegen das Online-Shopping gilt. Dagegen sind Logistikobjekte im Fahrwasser des erfolgreichen E-Commerces gefragt wie nie. Auch das Interesse an Hotels ist groß – nicht zuletzt dank des florierenden Fremdenverkehrs. Die seit jeher führende Assetklasse sind Büroimmobilien, die von der kräftig wachsenden Bürobeschäftigung profitieren. Für die Wohnungsvermietung spricht indes das knappe Wohnungsangebot in vielen Städten, was sich in steigenden Mieten und einem geringen Leerstandsrisiko niederschlägt.

Allerdings haben auch die Risiken zugenommen. Denn mit dem hohen Preisniveau von Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern sind Marktkorrekturen wahrscheinlicher geworden. Als mögliche Auslöser kommen eine spürbare konjunkturelle Abschwächung oder steigende Zinsen in Betracht. Zudem könnte die hohe Nachfrage die bereits niedrigen Nettoanfangsrenditen noch sinken lassen und die Gefahr von Überbewertungen vergrößern. Außerdem sind die Potenziale für Mietzuwächse geringer und die konjunkturellen Aussichten trüber geworden. Noch dazu droht bei Wohnraum eine strengere Regulierung und beim Investieren in Gewerbeimmobilien ist das Risiko für Fehlgriffe gestiegen. Nichtsdestotrotz können Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser ein solides Investment sein, „Selbstläufer“ sind sie aber nicht mehr.

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