Deutscher Wohnungsmarkt: Mietendeckel wird Anspannung noch verstärken

Mit dem am Dienstag dieser Woche in einem Eckpunktepapier beschlossenen Mietendeckel hat der rot-rot-grüne Berliner Senat einen Volltreffer gelandet. Seit Tagen wird in der Presse darüber berichtet, wie leidgeplagte Mieter mit bezahlbaren Wohnungen versorgt werden sollen. Das kommt in der Bevölkerung gut an. Nach einer aktuellen Umfrage befürworten 60% der Befragten die Einführung eines Mietendeckels. Bei diesem Erfolg sind die bereits aufgekommenen Forderungen nach einem bundesweiten Mietendeckel wenig überraschend.

Dass das Vorhaben rechtlich zweifelhaft und als Lösung für die angespannten Wohnungsmärkte ungeeignet ist, scheint zweitrangig. So ist fraglich, ob der Berliner Senat über Gesetzgebungskompetenz für das im BGB geregelte Mietrecht verfügt. Und am Wohnungsmarkt dürften sich die Probleme noch verschärfen. Nicht nur, aber vor allem in den Ballungsräumen sind Wohnungen knapp, weil dem starken Zuzug in viele Städte meist kein ausreichender Wohnungsbau gegenübersteht. Entsprechend sind die Mieten gestiegen. In Berlin haben sie sich binnen zehn Jahren von einem allerdings moderaten Niveau aus um rund 70% verteuert. Das sorgt für viel Unmut in der Bevölkerung, zumal in Berlin weniger als ein Fünftel der Haushalte in den eigenen vier Wänden leben.

Bundesweit wird der auf bis zu 400.000 Wohnungen geschätzte Neubaubedarf bis heute nicht erreicht – trotz des hohen Investoreninteresses am Wohnungsmarkt und steigenden Mieten. Bis 2016 zogen die Fertigstellungszahlen auf rund 280.000 Wohnungen an und stagnieren seitdem auf diesem Niveau. Wesentliche Hemmnisse für den Wohnungsbau sind zu wenige Bauflächen, eine hohe Auslastung der Bauwirtschaft, komplizierte Bauvorschriften und zähe Genehmigungsprozesse. Außerdem steigen die Baukosten für Wohnungen rapide. Dagegen scheint der Mietanstieg nachzulassen. Die hohe Mietbelastung der Haushalte sowie das allmählich wachsende Angebot an Neubauwohnungen dämpfen den Mietanstieg.

Der beste Weg, Nachfrage und Angebot am Wohnungsmarkt besser auszubalancieren, ist eine Ausweitung des Neubaus. Dieses Ziel wird durch den Mietendeckel sowie andere regulierende Markteingriffe aber gerade nicht erreicht. Vielmehr sinkt durch Maßnahmen wie den geplanten fünfjährigen Berliner Mietenstopp die Attraktivität von Engagements am Wohnungsmarkt. Aber nicht nur der Neubau leidet. Selbst sozial ausgerichtete Vermieter sind auf Mietsteigerungen angewiesen, um die Gebäude in Schuss zu halten. Bleiben Sanierungen aus, leidet neben der Quantität durch fehlenden Neubau auf Dauer auch die Qualität des Wohnungsangebots. Das würde die Lage für Mieter perspektivisch verschlechtern, selbst wenn für einige Zeit Mieterhöhungen ausbleiben. Das kann eigentlich niemand wollen. Für Investoren hält sich der Schaden hingegen in Grenzen. Ihnen stehen Gewerbeobjekte als unregulierte Alternativen am Immobilienmarkt zur Verfügung. Ein Beispiel sind die nicht nur in Berlin knappen Büroflächen, deren Mieten ebenfalls anziehen.

 

Seit 2016 stagnieren die Fertigstellungen (in Tausend)

 

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