Deutscher Wohnungsmarkt: Trotz sinkender Zinsen steigen die Preise etwas langsamer

Die Preise am Wohnungsmarkt sind im dritten Quartal 2019 weiter gestiegen. Das zeigt der jüngst vom Verband deutscher Pfandbriefbanken veröffentlichte Preisindex. Allerdings hat der Preisauftrieb bei Eigenheimen und den von Investoren erworbenen Mehrfamilienhäusern nachgelassen, vor allem in den sieben größten deutschen Städten. 2017 verteuerten sich Wohnimmobilien in den hochpreisigen Metropolen noch mit zweistelligen jährlichen Wachstumsraten. Inzwischen steigen hier die Preise mit weniger als 4 Prozent jährlich. Ausgeprägter ist die Preisdynamik noch außerhalb dieser Ballungsräume. So zogen die Kaufpreise für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser von Juli bis September landesweit um etwa 6 Prozent an. Lange Zeit zogen die Metropolen die Immobilienpreise nach oben, während die „Provinz“ gebremst hat – seit gut einem Jahr ist es umgekehrt.

Für den verlangsamten Preisauftrieb lassen sich verschiedene Ursachen anführen. An den Finanzierungskonditionen liegt es jedoch nicht. Ganz im Gegenteil, die von der Bundesbank veröffentlichten Hypothekenzinsen sind im dritten Quartal auf ihren bisherigen Tiefstand von knapp unter 1,3 Prozent gefallen. 2018 waren Baukredite im Durchschnitt noch 60 Basispunkt teurer. Entsprechend nachfragt waren private Immobilienfinanzierungen, deren Volumen im dritten Quartal mit 70 Milliarden Euro rund 30 Prozent über dem zehnjährigen Mittelwert lag. Das widerspricht zumindest dem Argument, dass Immobilienkredite häufiger am fehlenden Eigenkapital aufgrund der hohen Immobilienpreise scheitern.

In den teuren Metropolen sieht das jedoch anders aus. Mit Durchschnittspreisen für Neubauwohnungen von 5.000 bis fast 9.000 Euro je Quadratmeter kommen neben den schon hohen Preisen fehlende Eigenmittel als Grund für die nachlassende Preisdynamik infrage. Bei Mehrfamilienhäusern dürfte dagegen die verschärfte Mietregulierung für Kaufzurückhaltung gesorgt haben. Bislang waren die anfangs niedrigen Mietrenditen durch die Aussicht, diese nachträglich über Mieterhöhungen anzuheben, verschmerzbar. Mietendeckel und die verschärfte Mietpreisbremse erschweren diese Strategie jedoch. Als Preisbremse dürfte sich auch der ausgeweitete Neubau auswirken. Mit rund 290.000 fertiggestellten Wohnungen wird der auf 400.000 Einheiten taxierte Bedarf zwar nach wie vor deutlich unterschritten, die Lücke ist in den vergangenen Jahren aber kleiner geworden. Besonders kräftig hat der Neubau in den sieben größten Städten zugelegt, die Baugenehmigungen sind hier zum Teil in die Nähe des jährlichen Bedarfs gerückt. Zudem hat sich der Zuzug in diese Städte als folge hoher Preise und Mieten verlangsamt.

Aus Risikosicht ist vor allem der verlangsamte Preisanstieg in den Metropolen zu begrüßen. Damit nehmen die hier bestehenden Überbewertungen nun kaum noch zu. Dagegen sind die Kaufpreise außerhalb dieser Ballungsräume weit weniger stark gestiegen, so dass dort die ausgeprägtere Preisdynamik aus Risikosicht weniger ins Gewicht fällt. Perspektivisch leidet die Erschwinglichkeit von Immobilien aber insgesamt unter den steigenden Preisen, sodass die Preisdynamik im kommenden Jahr vermutlich noch etwas nachlässt. Niedrige Zinsen und die gute Beschäftigungslage werden aber voraussichtlich weiterhin für eine lebhafte Eigenheimnachfrage sorgen. Aber auch Investoren werden dem Wohnungsmarkt allein schon aus Mangel an Anlagealternativen treu bleiben.

Der Preisanstieg hat sich insgesamt, vor allem aber in den Metropolen verlangsamt
Preise für Wohnimmobilien gegenüber Vorjahr in %

Quelle: vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken

 

Der Zinsrückgang treibt die Hypothekennachfrage nach oben

Quelle: Bundesbank

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