Immobilienmärkte

Antizyklischer Kapitalpuffer mit begrenzter Wirkung

Seit Jahren hält die EZB die Zinsen im Keller und treibt damit die Aktien- und Immobilienmärkte in die Höhe. Nun soll es der antizyklische Kapitalpuffer richten. Damit sollen in wirtschaftlich guten Zeiten Reserven im Bankensystem aufgebaut werden, die als Vorsorge zur Deckung von Verlusten dienen. Sollten sich die zyklischen Systemrisiken abbauen, kann der Puffer wieder verringert werden. Vor allem in Stressphasen soll so die nachhaltige Kreditvergabe an die Realwirtschaft unterstützt werden. Nach einer Empfehlung des deutschen Ausschusses für Finanzmarktstabilität (AFS) soll der inländische antizyklische Kapitalpuffer ab dem dritten Quartal 2019 aktiviert und auf 0,25% festgesetzt werden. Ab diesem Zeitpunkt haben die Banken in Deutschland zwölf Monate Zeit, die zusätzlichen Kapitalvorgaben zu erfüllen. Der AFS begründet die Entscheidung mit zyklischen Systemrisiken, die sich in der langen Phase des wirtschaftlichen Aufschwungs und niedriger Zinsen gebildet haben. Genannt werden potenziell unterschätzte Kreditrisiken, überbewertete Kreditsicherheiten durch Immobilienpreisanstiege und Zinsänderungsrisiken. Tatsächlich befindet sich die deutsche…

Deutsche Gewerbeimmobilien – gefragt, aber teuer

Mit Anleiherenditen nahe null kommen Investoren am Immobilienmarkt kaum vorbei. Daraus leitet sich eine anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ab, die auf ein knappes Angebot trifft. Als Folge sind die Mietrenditen zwischenzeitlich kräftig gefallen. So können in München und Berlin mit erstklassigen Büro- und Handelsobjekten nicht einmal mehr 3% realisiert werden. Stark verteuert haben sich aber auch Hotels, Logistikobjekte und Mehrfamilienhäuser. Die fallenden Renditen schwächen den hohen Mittelzufluss mitnichten. Mit 62 Mrd. Euro wurde im vergangenen Jahr das bislang höchste Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien verzeichnet. Dazu addieren sich 15 Mrd. Euro für Wohnungsportfolios. Allerdings gibt es spürbare Verschiebungen zwischen den Assetklassen: So hat im Zuge des boomenden E-Commerces mit der Flächennachfrage auf den Shopping-Meilen auch das Interesse an Handelsimmobilien nachgelassen. Das gilt jedoch nicht für den Bereich Nahversorgung, der als weitgehend resistent gegen das Online-Shopping gilt. Dagegen sind Logistikobjekte im Fahrwasser des erfolgreichen E-Commerces gefragt wie nie. Auch das Interesse an…

Vermögensaufbau durch weniger Regulierung

Wie aus der aktuellen Studie „Private Haushalte und ihre Finanzen“ der Bundesbank hervorgeht, ist das durchschnittliche Nettovermögen in Deutschland zwischen 2014 und 2017 zwar um 18.300 Euro auf 232.800 Euro gestiegen. Allerdings sind die Vermögen nach wie vor ungleich verteilt. Dabei fällt die Ungleichverteilung hierzulande stärker aus als im Durchschnitt des Euroraums, aber geringer als in den USA. Interessant ist, dass vor allem Bürger mit Immobilien- und Aktienbesitz von Wertzuwächsen profitieren konnten. Im internationalen Vergleich haben allerdings gerade diese Vermögenskategorien ein schwaches Gewicht: Deutsche Anleger gelten als risikoavers, weil sie Aktien meiden und eher in Einlagen und Versicherungen investieren. Zudem wohnen die Bürger hierzulande häufiger zur Miete als im Eigenheim. Dabei sind beide Vermögenskategorien besonders wichtig für den Vermögensaufbau: Aktien, Fonds und entsprechende Zertifikate tragen zu einer breiten Streuung der Geldanlage bei und erzielen langfristig gute Renditen. Der Vorteil von Immobilen besteht neben der Sicherheit vor allem in der disziplinierenden…

Immobilienpreise steigen in einigen Ländern langsamer

Die Hauspreise sind an den internationalen Immobilienmärkten im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Der von uns für 20 Länder berechnete Hauspreisindex zeigt aber auch, dass die Preisdynamik trotz des verbreitet niedrigen Zinsniveaus nachgelassen hat. Dahinter verbirgt sich allerdings kein genereller Trend, sondern zunehmend gegenläufige Entwicklungen. Denn während die Häusermärkte in einigen Ländern wie Deutschland, den Niederlanden oder Portugal kräftig auf die Tube gedrückt haben, sind die Hauspreise insbesondere dort, wo es über viele Jahre fast kontinuierlich bergauf ging, unter Druck geraten. In Australien und Schweden sanken die Preise sogar etwas. Aufgrund der voraussichtlich auch weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen dürften die Preise an den meisten internationalen Immobilienmärkten weiter steigen. Die Zeit für besonders kräftige Preiszuwächse scheint aber vorüber. Makroprudentielle Instrumente erschweren die Immobilienfinanzierung, hohe Kaufpreise belasten die Erschwinglichkeit und die international schwächere konjunkturelle Entwicklung schiebt die Märkte weniger stark an. Dazu kommt, dass der Wohnungsbau in einer ganzen Reihe von Ländern zugenommen hat…

Deutscher Wohnungsmarkt: Genehmigungen 2018 leicht rückläufig, zunehmende Regulierung könnte dies noch verschlimmern

Das zu knappe Wohnungsangebot ist ein wesentlicher Grund für kräftig steigende Immobilienpreise und Mieten. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Denn die Zahl der Baugenehmigungen ist im vergangenen Jahr sogar minimal um 0,2% auf 347.300 Wohnungen zurückgegangen. Das ist auf den ersten Blick weniger gravierend, schließlich ist die Genehmigungszahl nicht einmal um 1.000 Einheiten gesunken. Abwärts ging es zudem vor allem bei Wohnheimen. Dagegen ist die Zahl der genehmigten Häuser und Wohnungen um 3.000 auf 332.600 Stück gestiegen. Problematischer ist, dass der Bau neuer Wohnungen nicht hinterherkommt: Es stockt bei den Fertigstellungen. Im vergangenen Jahr dürften rund 300.000 gebaut worden sein, rund 100.000 Einheiten unter dem geschätzten jährlichen Neubaubedarf. Ein größerer Zuwachs ist angesichts der weitgehend ausgelasteten Bauwirtschaft kaum möglich. Für wesentlich mehr Fertigstellungen benötigt der arbeitsintensive Bausektor mehr Mitarbeiter, die zwar händeringend gesucht werden, angesichts der guten Lage auf dem Arbeitsmarkt aber kaum verfügbar sind. Gebremst wird der…

Erfolg im Internet sorgt für Wandel im Einzelhandel

Der Einzelhandel ist keine dynamische Wachstumsbranche. Wachstum ist fast ausschließlich über den Preis oder zu Lasten von Konkurrenten möglich. Zudem führt der Trend in Richtung Internethandel zu einem Umbruch im Einzelhandel. Ein beträchtlicher Teil der Umsatzzuwächse der vergangenen Jahre landete nicht in den Ladengeschäften, sondern bei den Internet-Shops. Mittlerweile wird mehr als jeder zehnte Euro im Einzelhandel online umgesetzt. Zudem konnten nicht alle Einzelhandelssegmente gleichermaßen von der gestiegenen Nachfrage der letzten Jahre profitieren. So liegt das reale Umsatzniveau von Baumärkten und Warenhäusern aktuell deutlich unter dem Wert von 2008. Selbst bei Einbeziehung der Preisentwicklung sieht es bei den Warenhäusern nur wenig besser aus. Nominal haben sich die Supermärkte in den vergangenen zehn Jahren am besten entwickelt. Sie verdanken ihr Wachstum jedoch weitgehend den Preissteigerungen, die sie bei den Kunden durchsetzen konnten. Der Einzelhandel ist untrennbar mit dem Immobilienmarkt verbunden. Denn für das klassische Retailgeschäft – den stationären Einzelhandel – werden…

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