Immobilienmärkte

Deutscher Wohnungsmarkt: Preise sind 2018 mit rekordverdächtigem Tempo gestiegen

Wer sich in den vergangenen Jahren ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, kann sich an einer respektablen Wertentwicklung erfreuen. Nach den kürzlich veröffentlichten Preisdaten vom Verband deutscher Pfandbriefbanken hat sich selbstgenutztes Wohneigentum allein 2018 um rekordverdächtige 7,7% (bundesweit im Jahresdurchschnitt) verteuert. Nach Abzug der Inflation bleibt ein realer Wertzuwachs von fast 6%. Da es in den Vorjahren dank der zwischenzeitlich niedrigen Inflation nicht wesentlich schlechter aussah, addiert sich der über fünf Jahre kumulierte reale Wertgewinn auf über 20%. Liegt die Immobilie in einer der sieben größten deutschen Städte, ist der nominale Preisanstieg 2018 sogar noch zwei Prozentpunkte höher ausgefallen. Allerdings hat sich hier der Preisauftrieb im Jahresverlauf spürbar verlangsamt und blieb im dritten und vierten Quartal 2018 hinter dem landesweiten Tempo zurück. Dennoch erreicht der über fünf Jahre addierte Wertzuwachs in diesen Metropolen inflationsbereinigt ein enormes Plus von über 50%. Angesichts der hier hohen Kaufpreise resultiert daraus selbst bei…

Droht am US-Häusermarkt ein Einbruch?

2018 sind die Häuserpreise in den Vereinigten Staaten das siebte Jahr in Folge gestiegen. Der Auftrieb hat zuletzt jedoch an Schwung verloren, da die Verkaufszahlen stagnieren. Der Verschuldungsgrad der privaten Haushalte ist inzwischen deutlich gesunken, liegt aber immer noch bei rund 100% des Einkommens. Eine moderate Kreditvergabe und auch Bautätigkeit sprechen gegen einen drohenden Preisverfall. Ein plötzlicher Nachfrageeinbruch und eine wieder steigende Verschuldung sind dennoch Risiken. Aber betrachten wir die Lage auf diesem wichtigen Immobilienmarkt doch etwas genauer. Schließlich hat der Hypothekenbestand in den USA im vergangenen Jahr immerhin wieder den Wert von 9 Bio. US-Dollar überstiegen, dies war zuletzt 2008 der Fall gewesen. Durch einen stetigen Aufwärtstrend haben die US-Häuserpreise bereits vor zwei Jahren wieder das Vorkrisenniveau erreicht und inzwischen auch überschritten. Im Verlauf des vergangenen Jahres verringerte sich dann erstmals seit 2014 die Nachfrage. Dies zeigte sich in rückläufigen Verkaufszahlen und einer leicht schwächeren Preisdynamik. Dabei bremsten vor…

Deutscher Wohnungsmarkt: Mit den Preisen geht es weiter bergauf – aber wie lange noch?

Der Anstieg von Mieten und Preisen am Wohnungsmarkt setzt sich unbeirrt fort. So ziehen die Kaufpreise für Eigenheime landesweit mit 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit rekordverdächtigem Tempo an. Mit den steigenden Belastungen fürs „Wohnen“ ist die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt immer mehr zu einem Politikum geworden. Mit Mietpreisbremse, Sonder-Abschreibungen, dem Baukindergeld sowie dem im September veranstalteten Wohnungsgipfel im Kanzleramt will die amtierende Bundesregierung die Situation für Mieter und Käufer verbessern. Doch die Erfolgsaussichten sind gering, denn dem Immobilienmarkt mangelt es an Wohnungen, nicht aber an Regulierung oder Geld. Beides vergrößert die Probleme: Die schon reichlich vorhandenen Vorschriften zum Bauen und Vermieten hemmen eher den Wohnungsbau, während öffentliche Fördermittel die Preise noch zusätzlich antreiben. Die zur Entspannung der Marktsituation geforderte Ausweitung des Wohnungsbaus lässt sich allerdings kaum realisieren. Selbst mit den angestrebten 400.000 Neubauwohnungen im Jahr kann die über viele Jahre entstandene Wohnungsknappheit nicht auf die Schnelle beseitigt werden….

Steigende Risikoaversion deutscher Banken bei Immobilienkrediten

Wie aus der aktuellen Bankenbefragung der EZB (Bank Lending Survey) hervorgeht, beabsichtigt eine leichte Mehrheit der Kreditinstitute in Deutschland in den nächsten Monaten, ihre Richtlinien für die Vergabe von Immobilienkrediten an private Haushalte zu verschärfen. Das sind die ersten Verschärfungsabsichten seit der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland im Frühjahr 2016. Damals reagierten die Banken mit erhöhter Vorsicht auf Unsicherheiten, die sich aus der Umsetzung der Richtlinie ergaben. Bei den aktuellen Verschärfungen der Kreditvergabestandards spielen die starken Immobilienpreisanstiege in deutschen Ballungszentren eine wichtige Rolle. Zwar lässt sich insgesamt für Deutschland keine generelle Immobilienpreisblase ausmachen. Allerdings gibt es zunehmend regionale Überbewertungen bei Wohnimmobilien in verschiedenen Städten, die Anlass zur Sorge geben. Hinzu kommen regional teils stark wachsende Immobilienkredite. Die aktuell geplanten Verschärfungen der Kreditvergaberichtlinien sind eine angemessene Reaktion darauf. Nach unserer Einschätzung handelt sich um eine Trendwende in der Kreditvergabepolitik der Banken, die sich in nächster Zeit verstärken dürfte.

Gewerbeimmobilien an den Top-Standorten: Büros sind knapp und gefragt, während das Online-Shopping dem Einzelhandel das Leben schwer macht

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Gewerbeimmobilien könnten an den Top-Standorten kaum besser ausfallen. In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wachsen Beschäftigung, Bevölkerung und meist auch der Tourismus. Daraus resultiert eine hohe Nachfrage nach Büroflächen, die mittlerweile genauso knapp wie Wohnungen sind. Im Einzelhandel wird die Flächennachfrage jedoch durch das Online Shopping gedämpft. Unter dem Strich ist das Interesse der Anleger an der letztlich sehr begrenzten Zahl an erstklassigen Objekten, die hier zum Verkauf stehen, ungebrochen hoch. Doch das große Anlegerinteresse hat die anfängliche Mietrendite kräftig gedrückt. Waren vor 10 Jahren noch rund 5 Prozent erzielbar, sind es heute zum Teil weniger als 3 Prozent. Weil die Anleiherenditen noch schneller sanken, hat sich der Abstand ausgeweitet. 2008 lag der Renditevorteil gegenüber 10-jährigen Bundesanleihen bei etwa 100 Basispunkten, aktuell sind fast 270 Basispunkte. Das ist allerdings schon spürbar weniger als 2015 und 2016, als der…

Immobilienpreise in Deutschland – Anlass zur Besorgnis?

Es ist nichts Neues, dass in den vergangenen Jahren die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland kräftig gestiegen sind. Dafür haben ein knappes Angebot, historisch niedrige Zinsen und die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gesorgt. Da der Preisauftrieb auch am aktuellen Rand kaum an Schwung verloren hat, ist es mehr als berechtigt, dass die Notenbank und auch die Bankenaufsicht dies sorgsam im Auge haben. Besonders die immer noch sehr lockere Geldpolitik der EZB ist doch der ideale Nährboden für Preisblasen bei Vermögensgütern. Preisübertreibungen sind besonders in den prosperierenden Wirtschaftszentren entstanden. Gerade dort steht einem anhaltenden Bevölkerungszustrom ein knappes Angebot gegenüber. Hinzu kommen noch die teilweise auch ausländischen Investoren, die für ihr Portfolio gerne Mehrfamilienhäuser an den deutschen Top-Standorten erwerben. Die vor kurzem vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vorgelegten Zahlen zeigten für diese Großstädte zwar eine erste, leichte Verlangsamung bei der Preisdynamik. Es ist aber fraglich, ob es sich hierbei um eine…

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